Вперед. 2005 г. (с. Волово)

ПЕРЕЖИВАНИЯ НАСЧЕТ МЕЖЕВАНИЯ В связи с перерегистра­ цией земельных долей в Участки в редакцию обра­ щ аю т с я многие собствен­ ники примерно с одними вопросами: что будет с их долями при доверительном управлении, как защитить свою земельную собствен­ ность? -Э та тревога вызвана зловредными слухами, ко­ торыми пугают крестьян те, кто надеется выгодно облапошить вконец запу­ тавшихся и запаниковав­ ших собственников земель­ ных долей. /- Уважаемые читате­ ли — владельцы зе­ мельных долей! Эта юридическая консуль­ тация поможет вам грамотно распоря­ диться вашей землей, избежать жульничес­ ких махинаций недоб­ росовестных дельцов. Утверждают, например, будто бы вся неотмежеван- ная земля перейдет в рай­ онный фонд перераспреде­ ления и право собственно­ сти на долю будет безвоз­ вратно утеряно. Однако это утвержде­ ние не подкреплено абсо­ лютно никакими нормами закона. Земельные доли собственников, которые ни­ куда не «исчезли», а тем более проживают в данном районе, не могут быть изъ­ яты в фонд перераспреде­ ления. В этот фонд может попасть только невостребо­ ванная земля. Причем орга­ ны муниципальной власти должны доказать ее «ни- чейность» в суде. Многие крестьяне напу­ ганы слухами о том, что после 27 января 2005 года выдел, а соответственно, и все связанные с ним проце­ дуры (межевание, постанов­ ка на государственный ка­ дастровый учет и государ­ ственная регистрация права собственности в учрежде­ нии юстиции) прекращены и выделить и оформить зем­ лю в собственность уже не­ возможно. Это также не соответ­ ствует истине. Закон «Об А теперь постараемся ответить на вопрос, чем же опасно доверительное уп­ равление и как этих опас­ ностей можно избежать. Тут многое напрямую зависит от коммерческой порядочности доверитель­ ного управляющего. Если он решил поживиться чу­ жой землей, то при опреде­ ленной «ловкости рук», хо­ рошем знании закона ли­ шить крестьянина земли не составит великого труда. Как же противостоять подобным делягам? Один из возможных вы­ ходов подсказывают абзац 6 части 1 и часть 2 статьи 1024 ГК РФ, в которых го­ ворится, что: «1. Договор довери­ тельного управления иму­ ществом прекращается вследствие... отказа учре­ дителя управления от дого­ вора по иным причинам, чем та, которая указана в абзаце пятом настоящего пункта, при условии вы­ платы доверительному уп­ Напоминаем всем владельцам зе­ мельных долей, что срок перерегист­ рации этих долей заканчивается в ию­ ле 2006 года. Не забудьте узаконить свою соб­ ственность! обороте земель сельскохо­ зяйственного назначения» не содержит никаких норм, которые бы по времени ог­ раничивали выдел земли. Существующие на сегодня нормы законодательства о межевании, кадастровом учете, государственной ре­ гистрации права собствен­ ности также не содержат > никаких ограничений по времени их действия и уж явно не ограничены часом «X» — 27 января. Отсюда вывод: и до 27 января, и после выдел и все составляющие его проце­ дуры (межевание, поста­ новка на государственный кадастровый учет и госу­ дарственная регистрация права собственности в уч­ реждении юстиции) будут проводиться без ограниче- равляющему обусловлен­ ного договором вознаграж­ дения. 2. При отказе одной стороны от договора дове­ рительного управления имуществом другая сторо­ на должна быть уведомле­ на об этом за три месяца до прекращения договора, ес­ ли договором не предусмо­ трен иной срок уведомле­ ния». Проанализировав вы­ шеуказанные нормы статьи 1024 ГК РФ, а также статьи 16 Закона «Об обороте зе­ мель сельскохозяйственно­ го назначения», можно сде­ лать следующие выводы. У всех так называемых учредителей управления — то есть владельцев земель­ ной доли — есть законная возможность в односторон­ нем порядке прекратить до­ говор аренды долей, к ко­ торому применяются пра­ вила договоров довери­ тельного управления иму­ ществом. Закон не указывает кон­ кретно те основания (при­ чины), по которым учреди­ тель управления — нынеш­ ний арендодатель имеет законное право прекратить договор. Таким образом, предполагается, что ука­ занные в законе «иные при­ чины» могут быть любы­ ми, которые учредитель уп­ равления сочтет достаточ­ ными. Но эти основания одно­ стороннего прекращения договора необходимо как- то мотивировать. К приме­ ру: а) «ввиду полного недо­ верия к вам как довери­ тельному управляющему, ввиду сомнения в вашей компетентности, добросо­ вестности, разумности ва­ ших действий в отношении находящихся в доверитель­ ном управлении наших до­ лей»; б) «ввиду законного же­ лания, основанного на ав­ тономии воли, выделить зе­ мельные участки в счет на­ ших долей и распорядиться ими по своему усмотрению путем заключения догово­ ров аренды на выделенные нами земельные участки с другим субъектом либо пу­ тем самостоятельного ис­ пользования выделенных земельных участков». Единственное, что при подобном одностороннем прекращении договора от учредителя управления требует закон, — выпла­ тить доверительному уп­ равляющему обусловлен­ ное договором вознаграж­ дение. Однако раз в заклю­ ченном ранее договоре аренды земельных долей никакого вознаграждения арендатору (доверительно­ му управляющему) не за­ фиксировано, то и платить ему учредитель договора ничего не обязан. Так как в заключенном ранее договоре аренды зе­ мельных долей нет норм о сроке уведомления об од­ ностороннем отказе сторо­ ны от договора (тем более — досрочном отказе), то применяется срок, равный 3 месяцам. При этом уве­ домление желательно от­ править ценным письмом с описью вложения и обяза­ тельным указанием основа­ ний, по которым договор прекращается, а также упо­ минанием о том, что ника­ кого вознаграждения дове­ рительному управляющему не выплачивается. Видимо, без боя дове­ рительный управляющий от своих «радужных пер­ спектив» не откажется. Возможно, он обратится в суд. Бояться этого не стоит. Учредителю управления для усиления своей право­ вой позиции можно подать встречный иск на предмет расторжения договора аренды долей в связи с су­ щественным изменением обстоятельств (в соответ­ ствии со статьей 451 ГК РФ), а также в связи с тем, что по основаниям статьи 607 ГК РФ и статьи 6 Зе­ мельного кодекса РФ дого­ вор аренды земельных до­ лей является незаключен­ ным. Дело в том, что сто­ ронами не согласован объ­ ект аренды, так как земель­ ная доля (доля в праве) не является объектом земель­ ных правоотношений (аренды). Разъясним это подроб­ нее. На сегодняшний день в стране сплошь и рядом осуществляется практика: доля, не выделенная в зе­ мельный участок, сдается в аренду. С точки зрения за­ кона эта сделка между вла­ дельцем и арендатором не­ законна. Владельцу доли это дает основание для рас­ торжения договора с арен­ датором, если он по каким- либо причинам вас не уст­ раивает, Помните: здесь за­ кон на стороне владельца доли. Пока вступление в силу договоров аренды отсроче­ но, тем, кто не желает за­ бирать землю из пользова­ ния коллективного сельхоз­ предприятия и в то же вре­ мя не хочет в будущем от­ давать свою долю в дове­ рительное управление, не­ обходимо привести ранее заключенные договоры аренды в соответствие с нормами гражданского и земельного законодательст­ ва. Для этого: - в кратчайшие сроки сформировать общий зе­ мельный участок в счет до­ лей таких же желающих отдать землю в пользова­ ние (аренду) коллективно­ му сельхозпредприятию; - создать на этот учас­ ток общую долевую соб­ ственность, что зафиксиро­ вать подписанием всеми участниками соглашения; - опубликовать в СМИ, в соответствии со статьей 13 Закона «Об обороте зе­ мель сельскохозяйственно­ го назначения» и требова­ ниями нормативно-право­ вых актов субъектов РФ, сообщение о выделе этого земельного участка, нахо­ дящегося в общей долевой собственности; - при согласовании мес­ тоположения и размера компенсации по выделяе­ мому земельному участку остальными собственника­ ми произвести территори­ альное землеустройство (межевание) выделяемого земельного участка, затем осуществить постановку земельного участка на го­ сударственный кадастро­ вый учет с получением ка­ дастрового плана участка и присвоением ему государ­ ственного кадастрового но­ мера; - подписать с арендато­ ром договор аренды зе­ мельного участка, находя­ щегося в общей долевой собственности арендодате­ лей , и осуществить госу­ дарственную регистрацию подписанного договора аренды в филиале учрежде­ ния юстиции по государ­ ственной регистрации прав на недвижимость (по месту нахождения земельного участка). Только после всех этих действий можно быть уверенным в том, что все соответствует закону и ни­ какой угрозы в отношении земельного участка не су­ ществует. И вот что важно: все эти мероприятия долж­ ны жестко контролировать­ ся инициативной группой собственников, дабы сель­ хозпредприятие не могло их обмануть либо дезори­ ентировать. («ЛИ») НТО ДОЛЖНЫ ЗНАТЬ ВЛАДЕЛЬЦЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ ПАЕВ * Согласно Федеральному закону «Об обо­ роте земель сельскохозяйственного назначе­ ния» собственники земельных долей (паев) должны переоформить договоры аренды с хо­ зяйствами или фермерами, которым отдана в пользование земля. В противном случае зем­ ля будет передаваться в доверительное уп­ равление арендаторам. * Договоры с земельными дольщиками, как и сами паи, получают юридическую си­ лу только после регистрации в учреждении юстиции. * Действующим законодательством пред­ усмотрено, что владельцы земельных долей обязаны сами обеспечить определение гра­ ниц находящихся в общей собственности зе­ мельных участков. Размер доли и ее грани­ цы определяются по соглашению между соб­ ственниками земельных паев. При несогла­ сии пайщика с местоположением выделяемо­ го ему земельного участка спор, в соответ­ ствии со статьей 64 Земельного кодекса РФ, рассматривается в судебном порядке. * За аренду земельного пая арендатор дол­ жен выплачивать пайщику арендную плату. При заключении договора не забудьте вклю­ чить пункт, где бы оговаривалось, на какой процент (в натуральном или денежном выра­ жении) от урожая арендодателя вправе рас­ считывать. 12 июля 2 0 0 5 г . № 8 3 ( 7 5 6 8 ) “ВПЕРЁД” 3 с тр .