Вперед. 2004 г. (с. Волово)

АК Т УАЛ ЬН АЯ ТЕМ А } БЕЗ БУМАЖКИ ЗЕМЛЯ НЕ СОБСТВЕННОСТЬ В годы советской власти никто и подумать не мог, что когда-нибудь наши черноземы обретут рыночную стоимость. Земельные участки были государственной собственностью и предоставлялись в пожизненное на ­ следуемое пользование. Однако осенью 2001 года, по­ сле вступления в действие нового Земельного кодекса Российской Федерации, такое право было отменено. А дачи, огороды, наделы под строительство и даже пло ­ щадки под заводы стало возможным покупать и про­ давать. О новшествах Земельного кодекса, о том, что необходимо знать землевладельцам прежде чем оформ ­ лять "купчую" на свой участок, рассказывает первый заместитель председателя комитета по земельным ре ­ сурсам и землеустройству администрации области Иван Якунин. Ниже мы предлагаем вашему вниманию это интер ­ вью, опубликованное 2 сентября в "Липецкой газете". Будем надеяться, что оно заинтересует вас, уважаемые читатели. - Иван Петрович, на ­ чнем разговор с основного — документов, подтверж ­ дающих право на землю. В большинстве писем, ад ­ ресованных "ЛГ", читате ­ ли спрашивают: какую си ­ лу имеют сейчас различ ­ ные свидетельства , госу­ дарственные акты , кото ­ рые выдавались до вступ ­ ления в силу осенью 2001 года нового Зем ельного кодекса Российской Феде ­ рации? - С тех пор к ак зе ­ м е л ь н ы е у ч а с т к и стали оф орм ляться в пользова ­ н и е , ф о р м а д о к ум ен т а , у д о с т о в е р яю щ е го п р ав о на землю , м енялась н е ­ ск о л ь к о раз . Н о всегда р а н е е в ы д а н н ы е д о к у ­ менты при знавались д ей ­ ствительными , сохраняли ю ридич ескую силу . К о ­ нечно , п ри том условии , что сами документы о т ­ в е ч аю т у с т а н о в л е н н ы м требованиям . В статье 26 Земельно ­ го кодекса , вступившего в силу в конце 2001 года, ска зано , что права на зе ­ м ельны е участки удосто ­ веряю тся документами в соответствии с Ф едераль ­ ным з а ко н ом № 12 2 -Ф З от 21 июля 1997 года "О го суд ар с тв ен н ой р е ги с т ­ рации прав на недвижи ­ мое имущество и сделок с ним". Но это не зн а ­ чи т , что нужно срочно о б м е н и в а т ь с в о и р ан е е п о л у ч е н ны е докум ен ты . В пункте 9 статьи 3 Ф е ­ д е р а л ь н о г о з а к о н а "О введении в действие Зе ­ м е л ь н о г о к о д е к с а Р о с ­ сий ской Федерации" го ­ в ори т ся , что госуд арст ­ венны е акты , свидетель ­ ства и другие документы , у д о с т о в е р яю щ и е п р а в о на землю и выданны е до введения в действие за ­ к о н а о государственной регистрации , признаю тся действительными и им е ­ ю т равную юридическую силу с записям и в Еди ­ ном государственном р е ­ естре прав на недвижи - .мое имущество и сделок с ним . Поэтому , если вы не с о б и р а е т е с ь с о в е рш а т ь к а к и е - л и б о с д е л к и со своим земельным участ ­ ком , о его переофор.мле- н и и можете не беспоко ­ иться . Если же захотите продать, завещать, пода ­ ри т ь землю или со в ер ­ ш и ть к ак ую -л и б о иную сделку, придется зареги ­ стрировать право собст ­ в ен н о с ти в р еги с тр ац и ­ о н н о й палате , получить свидетельство о регистра ­ ции . Без такой процеду ­ ры сделка считается н е ­ законной . - У большинства вла ­ дельцев, кроме свидетель ­ ства на право постоянного (бессрочного) пользования землей, никаких докумен ­ тов на участок нет. Но в новом Земельном кодексе такая форма землевладе ­ ния не прописана... - Д ействительно , пр е ­ д о с т а в л е н и е з ем е л ь ны х у ч а с т к о в г р аж д ан ам на праве пожизненного н а ­ следуемого владения или в п о с т о ян н о е (б е с ср о ч ­ но е ) п о л ь зов ани е после введения нового Земель ­ ного кодекса не допуска ­ ется. Однако ранее п р и ­ обретенное право сохра ­ няется . Граждане , у кого на руках документы на п о ­ ж и з н е н н о е наследуе.мое владение или постоянное ( б е с с р о ч н о е ) п о л ь з о в а ­ н и е , м о гу т п р одо лж ат ь пользоваться своей зем ­ лей . Н икто у них ее не отним ет лиш ь на том о с ­ н о в а н и и , ч т о о н а н е приватизирована . Н о они не см о гу т со в ерш и ть с ней никакие сделки. Для этого необходимо при в а ­ т и з и р о в а т ь з е м е л ь н ы й участок. - А стоит ли торопить ­ с я с при вати заци ей зе ­ мельного участка? - Р е ш е н и е о т о м , привати зировать или не приватизировать участок, каж дый граж данин д о л ­ ж е н п р и н и м а т ь д о б р о ­ вольно . Если вы не с о ­ б и р а е т е с ь о сущ е ствл я ть к а к и е - л и б о с д е л к и с н им , а собираетесь и с ­ пользовать самостоятель ­ н о в своих интересах , то р а з н и ц ы м ежду право.м собственности и правом постоянного (бессрочно ­ го) пользования нет. Зе ­ м ельный налог в обоих с л у ч а я х о д и н а к о в ы й (статья 1 Закон а РФ "О плате за землю"). А если ваш участок понадобится для государ ­ с т в е н н ы х и л и м у н и ц и ­ пальных нужд, например , для строительства доро ­ ги , ш ко лы , м ага зин а и Т .П ., то при его изъятии с о б с т в е н н и к у о б я з а н ы в ы п л а т и т ь р ы н о ч н у ю стоимость участка и на ­ ходящ егося н а нем н е ­ д в и ж и м о г о и м ущ е с т в а (здани я , строения , пло ­ довые насаждения и т.д.). З е м л е п о л ь з о в а т е л ю в этих случаях выплачива ­ е т с я т о л ь к о с т о и м о с т ь изымаемого недвижимого имущества, так к ак земля н ах о д и т с я в го суд ар с т ­ венной или муниципаль ­ н о й с о б с т в е н н о с т и ( с т а т ь я 55 З е м е л ь н о г о кодекса РФ , статья 282 Г р а ж д а н с к о г о к о д е к с а РФ ). Собственник , в отли ­ чие от землепользовате ­ л я , и м е е т п р а в о с в о й участок продать, передать в залог, в аренду, пода ­ рить, обменять , передать н а у с л о в и я х д о г о в о р а ренты или договора п о ­ ж и зн ен н о го содерж ания с иждивением , завещать в пользу любого гражда ­ нина или группы граж ­ дан , к ак входящих в круг н а с л ед н и к о в , т а к и не являющихся родственни ­ ками (статья 260 ГК РФ , статья 20 ЗК РФ ). П ри этом граж дане , имеющие землю на праве постоянного (бессрочно ­ го) пользования на м о ­ мент вступления в силу Зем ельного код екс а РФ № 136 -Ф 3 от 25 октября 2001 года, могут прива ­ тизировать ее бесплатно, заплатив только за пере ­ оф орм л ени е докум ентов (пун кт 5 статьи 20 ЗК Р Ф ) . И п р и о б р е с т и в с о б с т в е н н о с т ь м о ж н о у ч а с т о к н е з а в и с и м о от площади (пункт 5 статьи 20 и пункт 3 статьи 21). С роки приватизации по ­ ка не ограничены . В с л у ч а е п е р е х о д а права собственности на здание , строение , соору ­ ж е н и е (н а п р и м е р , п ри п о к у п к е , н ас л ед о в ан и и , дарении и т.д.), находя ­ щееся на земельном уча ­ с т к е , о ф о р м л е н н о м на праве постоянного (бес ­ срочного) пользования , к новому собственнику пе ­ реходит только право на и с п о л ь зо в а н и е уч а стка , то е с т ь п р а в о ар ен ды . О д н о в р ем ен н о он п о л ­ учает право на привати ­ зацию земельного участ ­ ка (п ун к т 2 статьи 20, статьи 35 и 36 Земельно ­ го кодекса РФ ). Однако новый собственник рас ­ сматривается к ак гражда ­ н и н , впервы е получаю ­ щий землю. А это о зна ­ чает, что на него распро ­ стр ан яю тся другие п р а ­ вила приватизации. Г р а ж д а н е , в п е р в ы е получающие землю , дол ­ жны ее выкупать у орга ­ нов государственной вла ­ сти или местного само ­ управления. Если , конеч ­ но , они не относятся к л ь г о т н и к а м , то е с т ь к тем , кто имеет право на б е с п л а т н о е п о л у ч е н и е земли (Герои Советского Союза, Герои РФ и дру ­ гие). - Н ек о то ры е зем л е ­ пользователи сетуют, что им не выдали никаких до ­ кум ентов на зем ельны е участки. А есть и такие, кто их потерял. Значит ли это , что граждане утрати ­ ли право на пользование землей? - Свидетельство, удо ­ с т о в е р яю щ е е п р а в о на з ем лю , о ф о р м л я л о с ь в двух э к з ем п л я р ах , п ер ­ вый и з которых выдавал ­ ся гражданину, а второй хр анил ся в ор ган е , его выдавшем. П ри утере свидетель ­ ства граж данин долж ен обратиться в орган , вы ­ давший свидетельство, с заявлением об изготовле ­ н и и дубликата. Дубликат оформляется на основа ­ нии второго экземпляра свидетельства , хран ящ е ­ гося в архиве органа. Н о если оба эк зем п ­ л яра свидетельства утеря ­ ны , дубликат изготовить не п р ед с т ав л я е т с я в о з ­ можным . В этом случае необходимо взять выпи ­ ску из постановления ад ­ м ини стр ации о выделе ­ нии вам земельного уча ­ стка и план (чертеж) его г р ан и ц и обр а ти т ься в регистрационную палату. - Как прописан в З е ­ мельном кодексе механизм предоставления земельных участков для строительст ­ ва из земель, находящих ­ ся в государственной или муниципальной собствен ­ ности? - Предоставление зе ­ м е л ь н ы х у ч а с т к о в д л я строительства из земель, находящихся в государст ­ венной или муниципаль ­ ной собственности , про ­ изводится двумя способа ­ ми; 1) без предваритель ­ ного согласования места размещ ения объекта; 2) с предварительным со гл а ­ сованием места размещ е ­ ни я объекта. П р е д о с т а в л е н и е з е ­ мельных участков в соб ­ ственность в первом слу ­ чае осуществляется и ск ­ л ю ч и т е л ь н о н а т о р г а х (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьями 30 и 38 Земельного ко ­ д е к с а РФ . П р е д м е т о м сд ел ки м ож ет бы ть зе ­ мельный участок с уста ­ н о в л ен ны м и гр ан и ц ам и или право на заключение ар ен ды та ко го участка . С об ственник земельного участка (орган государст ­ венной власти или орган м е с т н о г о с а м о у п р а в л е ­ ни я ) определяет целевое назначение и разреш ен ­ н о е и с п о л ь з о в а н и е з е ­ мельного участка, форму проведения торгов (кон ­ к у р с о в , а у к ц и о н о в ) и сумму задатка. П ер е д а ч а зем ельны х у ч а с т к о в в ар е н д у б е з проведения торгов допу ­ с к а е т с я п р и у с л о в и и предварительной и забла ­ говременной публикации с о о б щ е н и я о н а л и ч и и предлагаемых для такой передачи земельных уча ­ стков в случае, если им е ­ ется только одна заявка. Н есколько иначе ре ­ шается вопрос о порядке п р ед о с т ав л ен и я з ем ель ­ ного участка с предвари ­ тел ьны м с о гл а с о в а н и ем места размещ ения объек ­ та (ста тьи 30 , 31, 32). Инициаторюм отвода зе ­ мельного участка высту ­ пает в этом случае граж ­ д ан и н или юридическое лицо , заинтересованное в е г о п р и о б р е т е н и и д л я размещ ения конкретного о б ъ е к т а в к о н к р е т н о м месте. В заявлении , подава ­ емом в исполнительный о р г а н г о с у д а р с т в е н н о й власти или орган местно ­ го самоуправления , дол ­ ж ны бы ть у к а заны н а ­ значение объекта, пред ­ п о л а г а е м о е м е с т о е го р а зм ещ е н и я , о б о с н о в а ­ ни е р азм ера земельного участка , и спр аш и ваем о е п р а в о н а н е го (а р е н д а или собственность). Орган местного само ­ управления по заявлению гражданина или юриди ­ ческого лица либо по об ­ ращ ению исполнительно ­ го органа государствен ­ ной власти обеспечивает о п р е д е л е н и е в а р и а н т о в р а з м ещ е н и я о б ъ е к т а и информирование населе ­ н и я о в о зм ож н ом и ли предстоящ ем предостав ­ лении земельного участ ­ ка. Результаты выбора зе ­ мельного участка оф орм ­ ляю тся актом . К этому д о к ум ен ту при л а г аю т ся у т в е рж д е н н ы е о р г а н о м местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в со ­ ответствии с возможны ­ ми вариантами их выбо ­ ра. Затем и сп о лн и те л ь ­ ный орган государствен ­ н о й в л а с ти и л и о р г а н местного самоуправления п р и н и м а е т р еш е н и е о п р ед вари тел ьном со гл а ­ совании места размещ е ­ ния объекта. Этим р еш е ­ нием утверждается и акт о выборе земельного уча ­ стка. Разумеется , может быть принято и рюшение об отказе в размещ ении объекта. Решение о предвари ­ т е л ь н о м с о г л а с о в а н и и места размещ ения объек ­ та является о снов анием последующ его при н я ти я р еш ения о предоставле ­ нии земельного участка для строительства и д ей ­ ствует в течение трех лет. Решение о предваритель ­ ном согласовании или об о т к а з е в р а з м е щ е н и и объекта может быть об ­ жаловано заинтересован ­ ными лицами в суде. Отказ в предоставле ­ н и и в с о б с т в е н н о с т ь граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государст ­ венной или муниципаль ­ н о й со б ств ен н о с ти , для строительства допускает ­ ся л иш ь в н е с к о л ь к и х случаях, перечисленнььх в пункте 4 статьи 28 к о ­ декса. Это , в частности , изъятие земель и з оборо ­ та; запрет на привати за ­ цию земельных участков, установленный федераль ­ ным законом ; р езервиро ­ вание участков для госу ­ дар ств ен ны х и ли м ун и ­ ципальных нужд. В отличие от бесплат ­ ной (для граждан) при в а ­ ти зации земельных уча ­ стков , р ан е е пр едо став ­ ленных им на праве п о ­ сто ян н о го (бессрочного ) пользования или пож и з ­ н е н н о г о н а с л е д у е м о г о вл ад ени я , п р и обр е тен и е н о вы х б уд ет о с ущ е с т в ­ ляться по ры ночной или к а д а с т р о в о й с т о и м о с ти (статьи 65 и 66 ЗК РФ). - А теперь поговорим о купле-продаже земель ­ ных участков. Какие д о ­ кументы потребуются для совершения сделки и как их оформить? - В с о о т в е т с т в и и с пунктом 3 статьи 3 З е ­ мельного кодекса РФ с о ­ в е рш ен и е сд ел о к с зе ­ мельными участками р е ­ гулируется граж данским законод ател ьс твом , если и н о е не п р ед у см о тр ено земельным , л есным , вод ­ ным законод ател ьством , законодательством о н е ­ драх, об охране окруж а ­ ющ ей среды , сп ец и ал ь ­ ными федеральными за ­ конами . И з этого прави ­ л а следует, что договор к у п л и -п р о д а ж и д о лж ен заклю чаться с соблю де ­ нием требов аний статей 454-491 и 549-557 Граж ­ данского кодекса 1 ^ и с учетом особенностей , ус ­ тановл ен ны х статьей 37 Земельного кодекса РФ. Скаж ем , особенности , у ст ан о вл ен ны е тридцать седьмой статьей кодекса, н а п р а в л е н ы н а защ и т у прав покупателя. Н ап ри ­ мер, продавать можно зе ­ м ел ьны й у ч а с т о к , п р о ­ шедший государственный кадастровый учет в соо т ­ ветствии с Федеральным законом "О государствен ­ ном земельном кадастре". Продавец не вправе ста ­ вить условия о во зм ож ­ ности выкупа земли об ­ р а т н о , об о г р а н и ч е н и и покупателя соверш ать в дальнейш ем действия по р а с п о р я ж е н и ю зе .мель- ным участком , об отстра ­ н ен и и себя от отв етст ­ венности в случае предъ ­ я в л е н и я п р а в н а н е го третьи.ми лицами . П о ку ­ п ат ел ь в случае п р ед о ­ ставления ему прюдавцом заведомо ложной и нф о р ­ мации о земельном уча ­ с т к е в п р а в е т р е б о в а т ь у м е н ь ш е н и я п о к у п н о й ц ены и ли р а с т о рж ен и я договора купли -продажи и возм ещ ения п ри чи н ен ­ ных ему убытков. Беседовал Владимир ЗОЛОТАРЕВ . 7 сентября 2004 г . N 2 111 (7440) “ВПЕРЕД” 3 стр.