Народное слово. 2003 г. (п. Лев-Толстой)

"Народное слово" 27 сентября 2003 г. * № 113 (8743) * 2 ДЕРЖИСЬ ЗА ЗЕМЛЮ... Земельные вопросы сейчас волнуют очень многих - в стране, области, районе. Высказываются различные точки зрения. Но есть законодательство, принятое в Рос­ сийской Федерации. В "Липецких известиях" опублико­ ваны ответы первого заместителя председателя комите­ та по земельным ресурсам и землеустройству админи­ страции области Ивана Петровича Якунина на вопросы корреспондента газеты. В некотором сокращении ин­ тервью публикуется в нашей газете. Иван Петрович, начнем разго­ вор с главного - документов, под­ тверждающих право на землю. Многие читатели "Липецких изве­ стий" спрашивают: какую силу имеют сейчас различные свидетель­ ства, государственные акты, кото­ рые выдавались до вступления в силу осенью 2001 года нового Зе­ мельного кодекса Российской Фе­ дерации? - С тех пор, как земельные участки стали оформляться в пользование, форма документа, удостоверяющего право на землю, менялась несколько раз. Но всег­ да ранее выданные документы признавались действительными, сохраняли юридическую силу. Конечно, при том условии, что сами документы отвечают уста­ новленным требованиям. В статье 26 Земельного кодек­ са, вступившего в силу в конце 2001 года, сказано, что права на земельные участки удостоверяют­ ся документами в соответствии с Федеральным законом "О госу­ дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 года. Но это не значит, что нужно срочно обменивать свои ранее получен­ ные документы. В третьей статье Федерального закона "О введении в действие Зе­ мельного кодекса Российской Фе­ дерации" прямо сказано: государ­ ственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяю­ щие права на землю и выданные до введения в действие закона о государственной регистрации, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государст­ венном реестре прав на недвижи­ мое имущество и сделок с ним. Поэтому, если вы не собира­ етесь совершать какие-либо сдел­ ки со своим земельным участком, о переоформлении своих земель­ ных участков можете не беспоко­ иться. Если же захотите продать, завещать, подарить его или совер­ шить какую-либо иную сделку, придется зарегистрировать право собственности в регистрационной палате, получить свидетельство о регистрации. И только тогда мож­ но совершать сделку. - У большинства людей на ру­ ках - свидетельства на право по­ стоянного (бессрочного) пользова­ ния землей. Как известно, в новом Земельном кодексе не прописана такая форма землевладения. Что ж теперь делать? - Действительно, предоставле­ ние земельных участков гражда­ нам на праве пожизненного на­ следуемого владения или в посто­ янное (бессрочное) пользование после введения нового Земельно­ го кодекса не допускается. Одна­ ко ранее приобретенное право со­ храняется. Граждане, у которых на руках документы на пожизненное на­ следуемое владение или постоян­ ное (бессрочное) пользование, могут продолжать пользоваться своей землей. Никто у них ее не отнимет на том основании, что она не приватизирована. Но опять-таки они не смогут совер­ шать никакие сделки с этими зе­ мельными участками. Для этого необходимо приватизировать зе­ мельный участок. - А нужно ли приватизировать земельный участок сейчас, может, не стоит торопиться? - Решение о том, приватизи­ ровать или не приватизировать свой участок, каждый гражданин должен принимать сам, добро­ вольно. Если вы не собираетесь осуществлять какие-либо сделки с участком, а собираетесь только использовать его самостоятельно в своих интересах, то разницы между правом собственности и правом постоянного (бессрочно­ го) пользования, как уже говори­ лось, нет. Земельный налог в обо­ их случаях одинаковый (статья 1 Закона РФ "О плате за землю"). Если ваш участок понадобит­ ся для государственных или му­ ниципальных нужд, например, для строительства дороги, школы, магазина и т. п., то при его изъ­ ятии собственнику обязаны вы­ платить рыночную стоимость уча­ стка и находящегося на нем не­ движимого имущества (здания, строения, плодовые насаждения и т. д.). Землепользователю же в этих случаях выплачивается толь­ ко стоимость изымаемого недви­ жимого имущества, так как земля находится в государственной или муниципальной собственности (статья 55 Земельного кодекса РФ, статья 282 Гражданского ко­ декса РФ). Собственник, в отличие от землепользователя, имеет право свой участок продать, передать в залог, в аренду, подарить, обме­ нять, передать на условиях дого­ вора ренты или договора пожиз­ ненного содержания с иждивени­ ем, завещать в пользу любого гражданина или группы граждан, как входящих в круг наследников, так и не являющихся родственни­ ками (статья 260 ГК РФ, статья 20 ЗК РФ). Граждане, имеющие участок на праве постоянного (бессрочно­ го) пользования на момент вступ­ ления в силу Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 года N 136- ФЗ, могут приватизировать его бесплатно, заплатив только за пе­ реоформление документов (пункт 5 статьи 20 ЗК РФ). Причем при­ обрести в собственность можно участок независимо от площади (пункт 5 статьи 20 и пункт 3 статьи 21). Сроки приватизации имеющихся у граждан земельных участков пока не ограничены. В случае перехода права соб­ ственности на здание, строение, сооружение (например, при по­ купке, наследовании, дарении и т. д.), находящееся на земельном участке, оформленном на праве постоянного (бессрочного) поль­ зования, к новому собственнику переходит только право на ис­ пользование участка, то есть пра­ во аренды. Одновременно он пол­ учает право на приватизацию зе­ мельного участка (пункт 2 статьи 20, статьи 35 и 36 Земельного ко­ декса РФ). Однако новый собст­ венник этого здания, строения и сооружения рассматривается как гражданин, впервые получающий землю. А это означает, что на не­ го распространяются другие пра­ вила приватизации земельного участка. Граждане, впервые получаю­ щие землю, должны выкупать ее у органов государственной власти или местного самоуправления. Если, конечно, эти граждане не относятся к льготникам, то есть к тем, кто имеет право на бесплат­ ное получение земли (Герои Со­ ветского Союза, Герои РФ и дру­ гие). - В некоторых письмах читате­ ли сетуют, что нм в свое время не выдали свидетельства на земельные участки. Есть и такие, кто их по­ терял. Значит ли это, что граждане теперь утратили право на пользова­ ние землей? - Свидетельство, удостоверяю­ щее право на землю, оформлялось в двух экземплярах, из которых первый выдавался гражданину, а второй хранился в органе, его вы­ давшем. При этом надо иметь в виду, что существовало несколько форм свидетельств. В начале земельной реформы выдавалось свидетельст­ во по форме, утвержденной по­ становлением правительства РФ от 19 марта 1992 года N 177. Та­ кие документы выдавались как районными земельными комите­ тами, так и сельскими админист­ рациями - на основании поста­ новления о предоставлении зе­ мельного участка, принятого ад­ министрацией. Позднее Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года N 1776 была утверждена новая фор­ ма свидетельства, которую стали выдавать только земельные коми­ теты. Однако и эта форма свиде­ тельства сейчас не выдается. С 1998 года права на землю удосто­ веряются регистрационными па­ латами. Сперва вносится запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а затем гражданину выдается свидетельство о государ­ ственной регистрации прав. При утере свидетельства граж­ данин должен обратиться в орган, выдавший свидетельство, с заяв­ лением об изготовлении дублика­ та. Дубликат оформляется на ос­ новании второго экземпляра сви­ детельства, хранящегося в архиве органа. Если же оба экземпляра сви­ детельства утеряны, дубликат из­ готовить не представляется воз­ можным. Выдать снова свидетель­ ство старого образца ни земель­ ный комитет, ни сельская адми­ нистрация не имеют права. И снова отступление - если вы не собираетесь осуществлять сделки с участком, можете спо­ койно обходиться без свидетель­ ства. Для пользования земельным участком достаточно иметь на ру­ ках выписку из постановления ад­ министрации о выделении вам участка. - Иван Петрович, как прописан в Земельном кодексе механизм пре­ доставления земельных участков для строительства из земель, нахо­ дящихся в государственной или му­ ниципальной собственности? - Предоставление земельных участков для строительства из зе­ мель, находящихся в государст­ венной или муниципальной соб­ ственности, производится двумя способами: 1) без предваритель­ ного согласования места разме­ щения объекта; 2) с предваритель­ ным согласованием места разме­ щения объекта. Предоставление земельных участков в собственность в пер­ вом случае осуществляется иск­ лючительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьями 30 и 38 Земельного ко­ декса РФ. Предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть земельный участок с уста­ новленными границами или пра­ во на заключение аренды такого участка. Собственник земельного участка (орган государственной власти или орган местного само­ управления) определяет целевое назначение и разрешенное ис­ пользование земельного участка, форму проведения торгов (кон­ курсов, аукционов) и сумму задат­ ка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допуска­ ется при условии предваритель­ ной и заблаговременной публика­ ции сообщения о наличии пред­ лагаемых для такой передачи зе­ мельных участков в случае, если имеется только одна заявка. Несколько иначе решен воп­ рос о порядке предоставления зе­ мельного участка с предваритель­ ным согласованием места разме­ щения объекта (статьи 30, 31, 32). Инициатором отвода земельного участка выступает в этом случае гражданин или юридическое ли­ цо, заинтересованное в приобре­ тении земельного участка для раз­ мещения конкретного объекта в конкретном месте. В заявлении, подаваемом в исполнительный орган государст­ венной власти или орган местного самоуправления, должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его разме­ щения, обоснование размера зе­ мельного участка, испрашиваемое право на земельный участок (аренда или собственность). Орган местного самоуправле­ ния по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного ор­ гана государственной власти обес­ печивает определение вариантов размещения объекта и информи­ рование населения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о вы­ боре земельного участка. К этому акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправле­ ния проекты границ каждого зе­ мельного участка в соответствии с возможными вариантами их вы­ бора. Затем исполнительный ор­ ган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предвари­ тельном согласовании места раз­ мещения объекта. Этим решени­ ем утверждается и акт о выборе земельного участка. Разумеется, может быть принято и решение об отказе в размещении объекта. Отказ в предоставлении в соб­ ственность граждан и юридиче­ ских лиц земельных участков, на­ ходящихся в государственной или муниципальной собственности для строительства, допускается лишь в нескольких случаях, пере­ численных в пункте 4 статьи 28 кодекса. В отличие от бесплатной (для граждан) приватизации земельных участков, ранее предоставленных им на праве постоянного (бес­ срочного) пользования или по­ жизненно наследуемого владения, приобретение новых земельных участков будет осуществляться по рыночной или кадастровой сто­ имости (статьи 65 и 66 ЗК РФ). - А теперь давайте поговорим о купле-продаже земельных участ­ ков. Какие требования предъявля­ ются к таким сделкам? - В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ совершение сделок с земельными участками регулируется граждан­ ским законодательством, если иное не предусмотрено земель­ ным, лесным, водным законода­ тельством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федераль­ ными законами. Из этого правила следует, что договор купли-прода­ жи земельного участка должен за­ ключаться с соблюдением требо­ ваний статей 454-491 и 549-557 Гражданского кодекса РФ и с уче­ том особенностей, установленных статьей 37 Земельного кодекса РФ. Особенности, установленные тридцать седьмой статьей кодекса, направлены на защиту прав поку­ пателя земельного участка. На­ пример, продавать можно земель­ ный участок, прошедший госу­ дарственный кадастровый учет,в соответствии с Федеральным за­ коном "О государственном зе­ мельном кадастре". Продавец не вправе ставить условия о возмож­ ности выкупа земельного участка обратно, об ограничении покупа­ теля совершать в дальнейшем действия по распоряжению зе­ мельным участком, об отстране­ нии себя от ответственности в случае предъявления прав на зе­ мельный участок третьими лица­ ми. - В земельном кодексе также предусмотрено принудительное пре­ кращение прав собственности на земельные участки. В каких случа­ ях это может произойти? - В первую очередь принуди­ тельное прекращение прав может быть применено к тем землевла­ дельцам, у которых земля не ис- пользуется более трех лет. исполь- зуется не по целевому назначе- нию, использование приводит к существенному снижению плодо­ родия сельскохозяйственных зе­ мель либо к значительному ухуд­ шению экологической обстанов­ ки. В статьях 45, 46, 47 Земельно­ го кодекса РФ приведен исчерпы­ вающий перечень оснований при­ нудительного прекращения права постоянного (бессрочного) поль­ зования, права пожизненного на­ следуемого владения и других прав пользования земельным уча­ стком. - А в каких ситуациях земля может быть изъята у владельцев для государственных и муниципаль­ ных нужд? - В земельном законодательст­ ве раскрывается, что же считать государственными и муниципаль­ ными нуждами (статья 49). Изъя­ тие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государ­ ственных и муниципальных нужд допускается в исключительных случаях, связанных с выполнени­ ем международных обязательств России; размещением объектов государственного или муници­ пального значения при отсутствии других вариантов возможного их размещения; иными обстоятель­ ствами, прямо установленными федеральными законами и зако­ нами субъектов РФ. Принудительное отчуждение земельного участка для государст­ венных и муниципальных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения сто­ имости земельного участка на ос- — новании решения суда (статьи 55, 63 ЗК РФ). Земельный участок может быть также безвозмездно изъят у его собственника по решению су­ да в виде санкции за совершение преступления. Это так называе­ мая конфискация (статья 50 ЗК). Кроме того, в случае чрезвы­ чайных обстоятельств (стихийное бедствие, авария, эпидемия и т. п.) земельный участок мржет быть временно изъят уполномоченным исполнительным органом госу­ дарственной власти в целях защи­ ты от угроз этих чрезвычайных обстоятельств с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизи­ ция) и выдачей ему документа о реквизиции. При невозможности возврата реквизированного зе­ мельного участка его собственни­ ку возмещается рыночная сто­ имость земельного участка или по его желанию предоставляется рав­ ноценный земельный участок (статья 51 ЗК). Но собственник вправе требовать в судебном по­ рядке и возврата ему земельного участка. - Иван Петрович, и в заключе­ ние - несколько слов о доброволь­ ном отказе от прав на земельный участок. Может случиться и такое. - Порядок отказа от права собственности определен статья­ ми 225 и 236 Гражданского кодек­ са. Помимо этого в Земельном кодексе РФ дополнительно опре­ делен порядок отказа от права по­ жизненного наследуемого владе­ ния и права постоянного (бес­ срочного) пользования земель­ ным участком (статья 53). Прекращение этих прав на землю, в отличие от прекращения права собственности, осуществля­ ется не по решению суда, а ре­ шением исполнительного органа государственной власти или орга­ на местного самоуправления в со­ ответствии с их компетенцией. ("Липецкие известия", 17.09.2003 г.).