Липецкая газета. 2022 г. (г. Липецк)

«ЛИПЕЦКАЯ ГАЗЕТА» 19/10/22 Тенденции 21 1. Отсутствие у продавца прав собственности на объект Прежде чем совершать значи- мые для сделки действия, необ- ходимо установить действитель- ность собственника. Для этого нужно внимательно проверить его паспортные данные (вос- пользуйтесь сервисом МВД для проверки паспорта) и документ о правах на недвижимость — выписку из Единого государ- ственного реестра недвижимости (ЕГРН). Чтобы убедиться в его пра- вах на квартиру, лучше заказать выписку из ЕГРН, до марта 2023 года покупатель может сделать это самостоятельно и без особых проблем. С помощью выписки можно узнать, кто собственник, соответствуют ли характеристики предлагаемого объекта реальным, есть ли обременения или ограни- чения прав. Заказать выписку из ЕГРН можно на интернет-пор- тале Росреестра, а также через портал Госуслуг (в электронном виде). Получение на бумажном носителе — через очный визит в МФЦ. 2. Сделка по доверенности Если сделка проходит через представителя продавца, дей- ствующего по доверенности, важно удостовериться, что до- веренность не подделана, не отменена и ее действие не пре- кратилось в связи со смертью доверителя. Факт подделки или отмены доверенности можно проверить онлайн. Если под- дельность или факт отмены до- веренности проверить можно через специальный сайт Феде- ральной нотариальной палаты, то сведения о смерти доверите- ля, его дееспособность на дату сделки оперативно проверить невозможно. В дальнейшем та- кая сделка может быть признана судом недействительной. Даже при наличии действующей до- веренности очень желательно лично пообщаться с доверите- лем-собственником. 3. Заниженная цена договора Нередко в договорах куп- ли-продажи стороны занижают реальную стоимость объекта. Продавец аргументирует это нежеланием «попадать» на налог с дохода (купил значительно де- шевле, чем продает сейчас). По- купателюже важно понимать, что цена в договоре — официальная. И покупатель в ситуации оспа- ривания договора купли-прода- жи сможет взыскать с продавца только ту сумму, которая указана в договоре. 4. Покупка недвижимости с «приданым» Нередко есть предложения жилья с дисконтом из-за зареги- стрированных в квартире людей, имеющих право пользования жильем и после перехода пра- ва собственности к покупате- лю. Продавец пытается убедить покупателя, что прописанные временно или постоянно отсут- ствуют, а нужно срочно продать квартиру и что в судебном по- рядке можно будет с легкостью «выписать» всех проживающих или зарегистрированных. Это не совсем так, поскольку отно- сительно легко можно выписать лишь членов семьи прежнего собственника и то с условием, что у них нет права пользова- ния на законном основании (на основании завещательного отказа, договора пожизненно- го содержания с иждивением, сохранения права проживания для отказавшегося от участия в приватизации). Чтобы не оказаться в жилье с таким «приданым», перед покуп- кой нужно выяснить основания проживающих и зарегистриро- ванных там лиц. 5. Устные договоренности Если недвижимость приоб- ретается с особыми условиями (наличием мебели, техники, эле- ментов интерьера и другим иму- ществом), необходимо оформлять эти условия документально — либо в самом договоре, либо от- дельным договором с оформле- нием передаточного акта. 6. Долги продавца Продавец может оказаться на пороге банкротства. Данные о процедуре банкротства можно найти в интернете в Едином фе- деральном реестре сведений о банкротстве. Даже если на дату сделки продавец не банкротится, нелишним будет узнать о на- личии у него исполнительных производств на сайте службы судебных приставов. Наличие существенных долгов должно насторожить. 7. Недееспособность продавца Ситуация нечастая и сложно отслеживаемая, поскольку от- носится к личности напрямую и к защищаемым персональным данным. При сомнениях в адек- ватности и дееспособности мож- но запросить у продавца справки о том, что он не стоит на учете в психоневрологическом и нар- кологическом диспансерах. От- дельно можно проверить наличие судебных дел у продавца в про- шлом (прежде всего по электрон- ной картотеке дел районного суда по месту регистрации продавца), возможно, уже были судебные решения по оспариванию сделок с этим продавцом. 8. Недоделки в новостройке Если проконтролировать са- мостоятельно ход или качество строительства и соответствие используемых материалов без спецзнаний и допуска на строй- ку практически невозможно, то при приемке квартиры по акту приема-передачи оценить качество вполне реально. Если своих компетенций не хватает на выявление недочетов и скры- тых дефектов, лучше принимать объект с квалифицированным специалистом и представителем застройщика. 9. Обделенные дети Немалая часть сделок про- ходит с маткапиталом. При его использовании возникает обя- занность выделить доли членам семьи (и прежде всего — детям). Случается, что собственник «за- бывает» выделить доли. Если у продавца есть дети, перед по- купкой нужно запросить у него справку из Пенсионного фонда о размере (остатке) средств ма- теринского капитала. Это важ- но сделать, даже если продавец уверяет, что маткапитал не при- влекался. Если в выписке указа- но, что средства маткапитала на счете, значит, он действительно не был использован, если же нет, нужно выяснить, на что они были потрачены. Если же маткапитал исполь- зовался, выделенные детские доли продаются с согласия орга- нов опеки и попечительства, это обязательная процедура, которую следует учитывать при соверше- нии сделки. 10. Невозможность взыскать деньги с недобросовестного продавца В большинстве случаев при подозрении на возможные «проб- лемы» с недвижимостью от сдел- ки лучше отказаться и искать более подходящий объект. Кроме того, закон защищает добросо- вестного приобретателя: если суд взыскал с недобросовестного продавца деньги, но по незави- сящим от покупателя причинам судебные приставы не смогли заставить должника вернуть сред- ства в течение полугода со дня предъявления исполнительного документа, покупатель может рассчитывать на компенсацию за счет государства. Добросовестный приобре- татель — юридическое понятие, предполагающее покупателя, который полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности на имущество, если только не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением. Осуществление проверки объекта характеризует добросовестность приобретателя имущества. Фото из архива редакции ОСТРЫЕ УГЛЫ КВАДРАТНЫХ МЕТРОВ Покупка недвижимости — сделка, при которой можно потерять крупную сумму денег. Десять основных рисков при покупке вторичной недвижимости перечислила эксперт Центра финансовой грамотности НИФИ Минфина России Ольга Дайнеко. И дала советы, как их избежать. Марина Трубилина Страница подготовлена в рамках совместного проекта «Российской газеты» и «Липецкой газеты» Даже если на дату сделки продавец не банкротится, нелишним будет узнать о наличии у него исполнительных производств на сайте службы судебных приставов. Наличие существенных долгов должно насторожить. Если у продавца есть дети, перед покупкой нужно запросить у него справку из Пенсионного фонда о размере (остатке) средств материнского капитала. Это важно сделать, даже если продавец уверяет, что маткапитал не привлекался.