Липецкая газета. 2017 г. (г. Липецк)

ОФИЦИАЛЬНЫЙ ОТДЕЛ № 94 /25472/19 МАЯ 2017 6 ЛИПЕЦКАЯ ГАЗЕТА Ежегодный доклад Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Липецкой области за 2016 год Продолжение на 7-й стр. Продолжение. Начало на 5-й стр. Примеры судебной практики: Определение Верховного суда РФ от 07 апреля 2015 года № 310-ЭС15-3743; Определение Верховного суда РФ от 16 декабря 2014 года № 310-ЭС14-5241; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 6 марта 2014 года по делу № А42-7697/2011; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25 марта 2014 года по делу № А26-2695/2012. 3. Сроки совершения отдельных действий уполномоченными органами и иными ли- цами при направлении субъектом малого или среднего предпринимательства по своей инициативе заявления о реализации преимущественного права на приобретение арен- дуемого имущества. В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухне- дельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. При этом указанной статьей не определены предельные сроки для изготовления отчета об оценке и принятия его уполномоченным органом, т.е. имеется пробел в право- вой регламентации сроков совершения отдельных действий, что на практике приводит к затягиванию сроков передачи арендуемого имущества в собственность субъекта МСП и возникновению у него убытков в размере вынужденно излишне уплаченной в этот пери- од арендной платы. Установление данного срока позволит арендатору требовать соблюдения установ- ленных сроков, а в случае их нарушения – обращаться к лицу, виновному в нарушении сроков, – оценщику или уполномоченному органу, – с требованием о взыскании поне- сенных убытков. Уполномоченный предлагает, с учетом сложившейся позиции судебной практики, установить в Федеральном законе № 159-ФЗ разумный срок на изготовление оценщи- ком отчета об оценке и его принятие уполномоченным органом – один месяц. В данный момент данный срок, равный месяцу, применяется, но только судом при рассмотрении конкретного дела. Также целесообразно заменить формулировку первого пункта с «обеспечить заклю- чение договора на проведение оценки рыночной стоимости ...» на «заключить договор на проведение оценки рыночной стоимости ... » (далее по тексту). Так как существующая формулировка иногда трактуется уполномоченным органом искаженно, что также приво- дит к значительному нарушению сроков реализации преимущественного права субъек- тами МСП. Примеры судебной практики: Постановление Одиннадцатого арбитражного апел- ляционного суда от 01.09.2015 № 11 АП-10925/2015 по делу № А65-30362/2014; Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2012 № 17АП-11108/2012-ГК по делу № А60-17122/2012; Постановление Второго арбитраж- ного апелляционного суда от 25.04.2013 по делу № А82-10756/2012; Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015 № 17АП-9151 /2015-ГК по делу № А60-10610/2015; Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляцион- ного суда от 22.04.2015 № 11АП-3790/2015 по делу № А65-16290/2014; Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.10.2015 по делу № A33-3981/2015. 4. Порядок начисления и уплаты процентов при покупке имущества в рассрочку. Согласно ч. 3 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.1998 года № 13/14 «О прак- тике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами», в соответствии со ст. 823 Гражданско- го кодекса РФ, к коммерческому кредиту относятся гражданско-правовые обязатель- ства, предусматривающие отсрочку или рассрочку оплаты товаров, работ или услуг, а также предоставление денежных средств в виде аванса или предварительной оплаты. Рассрочка оплаты стоимости выкупаемого имущества является по своей природе коммерческим кредитом, а проценты, предусмотренные ч. 3 чт. 5 Федерального закона № 159-ФЗ, – процентами за пользование займом, подлежащими начислению на сумму, по уплате которой предоставлена рассрочка. Начисление процентов на сумму, подлежащую оплате в бюджет города, производит- ся на остаток задолженности, с учетом фактически уплаченных сумм основного долга. Так, начисление процентов на предусмотренную договором цену продажи имущества без учета сумм, уплаченных покупателем, означало бы оплату пользования денежными средствами, которые уже уплачены продавцу, что не соответствует правовой природе этих процентов. На практике часто возникают ситуации, когда уполномоченные органы пытаются трактовать данные положение иначе, необоснованно получая с предпринимателей боль- ше, чем имеют на то право по закону. В связи с этим Уполномоченный предлагает конкретизировать положения ч. 3 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ, указав, что начисление подлежащей уплате суммы процентов производится на остаток задолженности, т.е. с учетом уменьшения цены про- даваемого недвижимого имущества на сумму ранее произведенных платежей в счет уплаты основного долга. Примеры судебной практики: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28 апреля 2014 года по делу № А56-38293/2012; Постановление Арбитражного суда Севе- ро-Западного округа от 23 сентября 2014 года по делу № А26-4326/2013; Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 сентября 2014 года по делу № А66- 8044/2013. 5. Порядок оплаты приобретаемого имущества. В силу ч. 1, 2 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего пред- принимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуе- мого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежеме- сячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предприни- мательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Из содержания указанных правовых норм следует, что право определять периодич- ность внесения платежа и размер сумм периодических оплат принадлежит субъекту МСП (покупателю). Должен только соблюдаться принцип равности этих платежей. Право покупателя на погашение задолженности по оплате в ином размере, чем пред- ложено продавцом, ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ не ограничивает. Более того, ч. 4 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ устанавливает, что оплата при- обретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. В связи с вышеизложенным, учитывая случаи возникновения споров по вопросу со- блюдения условий оплаты имущества и начисления процентов за пользование рассроч- кой, целесообразно дополнить содержание ч. 4 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ словами «как полностью, так и частично». Прямое указание на возможность досрочного частичного погашения суммы основно- го долга по договору купли-продажи имущества позволит субъекту МСП не нести допол- нительные расходы, связанные с необоснованным начислением уполномоченным орга- ном процентов на остаток задолженности без учета суммы произведенного частичного досрочного погашения суммы долга, превышающую сумму установленного ежемесяч- ного или ежеквартального платежа, что в полной мере корреспондируется с правовой природой процентов за пользование рассрочкой и положениями ч. 3 ст. 5 Федерального закона № 159-ФЗ (в том числе с учетом предлагаемых изменений). 6. Санкции за ненадлежащее исполнение обязанности по оплате недвижимого иму- щества. Поскольку Федеральным законом № 159-ФЗ не установлены конкретные послед- ствия нарушения покупателем сроков оплаты недвижимого имущества, уполномоченные органы на свое усмотрение определяют размер подлежащих уплате процентов за поль- зование чужими денежными средствами, который зачастую является неразумным. Такой способ обеспечения исполнения обязательств по договору купли-продажи, как уплата неустойки (пени) в рамках реализации Федерального закона № 159-ФЗ, граждан- ское законодательство не содержит, в результате чего суды при возникновении спора по данному вопросу просто исключают данное положение из текста договора. Однако это происходит только по решению суда, что говорит о множественных нару- шениях в тех случаях, когда договор не был оспорен в судебном порядке. В связи с этим Уполномоченный предлагает законодательно установить конкретные последствия нарушения субъектом МСП сроков оплаты недвижимого имущества. Приведенные выше наиболее важные примеры взаимодействия Уполномоченного с экспертами pro bono свидетельствуют о высоком качестве подготовленных заключений по материалам обращений, существенных и конструктивных предложениях по решению проблем бизнеса, что оказывает огромную помощь и поддержку при осуществлении де- ятельности Уполномоченного. По итогам 2016 года Уполномоченный выражает благодарность всем экспертам pro bono за оказанную в рамках соглашений помощь. Ежегодно в рамках Всероссийской конференции уполномоченных по защите прав предпринимателей осуществляется награждение экспертов pro bono publico за активную работу. В 2016 году от Липецкой области в числе награжденных – Варванин Евгений Ивано- вич, который является экспертом pro bono Уполномоченного с 2015 года. Аппарат Уполномоченного продолжает работу по расширению круга профессиональ- ных экспертов рro bono Уполномоченного и открыт для сотрудничества с квалифициро- ванными специалистами из различных сфер деятельности на условиях рro bono publico. 1.3. Общественные представители Уполномоченного. Общественные приёмные В целях содействия в осуществлении деятельности Уполномоченного на территории муниципальных образований Липецкой области 15 августа 2016 года Уполномоченным в адрес заместителя председателя Липецкого областного Совета депутатов было на- правлено обращение с просьбой внести на рассмотрение Липецкого областного Совета депутатов проект закона «О внесении изменений в Закон Липецкой области «Об Уполно- моченном по защите прав предпринимателей в Липецкой области» в части закрепления за Уполномоченным права назначать общественных представителей. Просьба Уполномоченного Липецким областным Советом депутатов была удовлет- ворена. Комитет по законодательству регионального парламента рекомендовал утвердить изменения в Закон на ближайшей сессии областного Совета. 16 ноября 2016 года принят Закон Липецкой области № 19-ОЗ «О внесении измене- ний в Закон Липецкой области «Об Уполномоченном по защите прав предпринимателей в Липецкой области» (далее – Закон), который вступил в силу по истечении 10 дней со дня его официального опубликования. Текст Закона (приложение № 1 к Докладу) был опубликован в «Липецкой газете» от 25 ноября 2016 года № 227 и на «Официальном интернет-портале правовой информа- ции» – 18 ноября 2016 года (http://publication.pravo.gov.ru/). В законе в виде Положения об общественных представителях Уполномоченного определены принципы деятельности, полномочия, порядок назначения общественных представителей, а также прекращения их полномочий. Закреплено, что общественные представители осуществляют свою деятельность до- бровольно на общественных началах без выплаты вознаграждения и оплаты их деятель- ности. Срок их полномочий ограничен сроком полномочий Уполномоченного. Утверждены формы заявлений и анкет, которые необходимо заполнить для назначе- ния на общественную должность, а также образец удостоверения общественного пред- ставителя. Таким образом, в настоящее время в соответствии со статьей 8.1 Закона Липецкой области от 05.06.2014 г. № 290-ОЗ «Об Уполномоченном по защите прав предпринима- телей в Липецкой области» Уполномоченный вправе назначать общественных предста- вителей, действующих на общественных началах. На 1 января 2017 года Уполномоченным были согласованы и назначены четыре кан- дидата в общественные представители Уполномоченного: 1) Корчагин Андрей Александрович – на территории городского округа город Липецк; 2) Сысолятин Артём Игоревич – по защите малого и среднего предпринимательства; 3) Чурсин Леонид Сергеевич – по вопросам пожарной безопасности, гражданской обороны и защиты населения при ЧС; 4) Дорошенко Руслан Викторович – по вопросам защиты прав предпринимателей в сфере информационной безопасности и информационных технологий. Общественные представители являются важным элементом в системе защиты и поддержки предпринимателей на местах, способствуют оперативному мониторингу со- стояния бизнес-климата в муниципальных образованиях, расположенных на территории Липецкой области, и обеспечивают необходимое взаимодействие с Уполномоченным предпринимателей, нуждающихся в защите прав и законных интересов. В настоящее время продолжается работа по подбору кандидатур для назначения общественных представителей Уполномоченного, а также по открытию общественных приемных на территории муниципальных образований Липецкой области. 1.4. Взаимодействие регионального Уполномоченного с Уполномоченным при Президенте Российской Федерации по защите прав предпринимателей и его аппаратом В 2016 году Уполномоченный и сотрудники его аппарата активно взаимодействовали с Уполномоченным при Президенте Российской Федерации по защите прав предприни- мателей и его Аппаратом, а также с уполномоченными по защите прав предпринимате- лей в субъектах Российской Федерации и их аппаратами. В рамках взаимодействия осуществляется координирование деятельности регио- нальных омбудсменов, обмен информацией и лучшими практиками, мониторинг дело- вой среды, экономического и инвестиционного климата в субъектах Российской Феде- рации, подготовка и направление предложений по совершенствованию федерального законодательства. Основными формами взаимодействия Уполномоченного с Уполномоченным при Президенте Российской Федерации по защите прав предпринимателей и его аппаратом являются: – информирование аппарата Уполномоченного при Президенте Российской Федера- ции по защите прав предпринимателей о результатах деятельности в виде ежемесячного отчета по установленной форме «Профиль региона: Липецкая область»; – работа в единой информационной системе аппарата Уполномоченного при Прези- денте Российской Федерации по защите прав предпринимателей, в которой отражается работа Уполномоченного в части учета и рассмотрения жалоб и обращений субъектов предпринимательской деятельности; – направление статей, пресс-релизов о деятельности Уполномоченного для разме- щения их на официальном сайте Уполномоченного при Президенте Российской Федера- ции по защите прав предпринимателей (http://ombudsmanbiz.ru/lipeckaya-oblast/); – участие в вебинарах, совещаниях по различным тематикам, организованных аппа- ратом Уполномоченного при Президенте Российской Федерации по защите прав пред- принимателей, которые помогают выработать общую позицию, обменяться мнениями с коллегами и экспертами; – получение консультационной и правовой поддержки посредством обмена инфор- мационно-аналитическими материалами, статистическими данными и иными сведени- ями по основным направлениям деятельности Уполномоченного, в том числе о законо- дательных инициативах и выявленных системных проблемах, препятствующих развитию предпринимательства. В 2016 году Уполномоченный и сотрудники его аппарата приняли участие в наиболее важных мероприятиях, организованных аппаратом Уполномоченного при Президенте Российской Федерации по защите прав предпринимателей и уполномоченными в субъ- ектах Российской Федерации: • 8 – 10 июня 2016 года в г. Москве Уполномоченный принял участие в работе VII Все- российской конференции уполномоченных по защите прав предпринимателей. В работе конференции также приняли участие Уполномоченный по защите прав предпринимателей Казахстана Болат Палымбетов, заместитель министра сельского хозяйства Российской Федерации Евгений Громыко и заместитель начальника главного управления по надзору за исполнением федерального законодательства Генеральной прокуратуры РФ – начальник управления по надзору за соблюдением прав предприни- мателей Алексей Пухов. Участники конференции обсудили нарушения законодательства в части, касающейся своевременной оплаты заказчиками обязательств по государственным и муниципаль- ным контрактам; проблемы в сфере контрольно-надзорной деятельности; вопросы, связанные с восстановлением прав сельскохозяйственных товаропроизводителей; ре- зультаты работы межведомственной рабочей группы по защите прав предпринимателей на базе Генеральной прокуратуры РФ по выявлению и ликвидации системных проблем в сфере ведения предпринимательской деятельности, а также вопросы таможенных сбо- ров. В рамках рабочего совещания региональные и федеральные уполномоченные обсу- дили актуальные системные проблемы предпринимательства, подвели итоги деятель- ности института в 2015 году и обсудили план работы на 2016 год. • 30 июня – 3 июля 2016 года в г. Ярославле сотрудник аппарата Уполномоченного принял участие в работе Всероссийской конференции региональных уполномоченных по защите прав предпринимателей. В рамках программы делегаты приняли участие в расширенном заседании Коорди- национного Совета по малому и среднему предпринимательству при Губернаторе Ярос- лавской области. Кроме этого, состоялась панельная дискуссия на тему «Особенности реализации компетенции региональных уполномоченных по защите прав предпринимателей в субъ- ектах Российской Федерации в обеспечении противодействия коррупции». В дискуссии приняли участие приглашенные депутаты Ярославской областной Думы, члены Общественного совета при департаменте инвестиционной политики Ярославской области, предприниматели, представители контрольно-надзорных органов, эксперты pro bono, представители региональных общественных организаций и Торгово-промыш- ленной палаты РФ. В рамках дискуссии была обозначена роль региональных бизнес-омбудсменов в обе- спечении противодействия коррупции, а также был освещен опыт взаимодействия орга- нов прокуратуры Ярославской области и Уполномоченного по защите прав предприни- мателей в Ярославской области в сфере противодействия коррупционным проявлениям. В рамках отдельных выступлений бизнес-омбудсмены поделились своим опытом участия в процедуре оценки регулирующего воздействия. Все озвученные участниками на совещании предложения вошли в итоговую Резолю- цию. • 18 – 23 октября 2016 г. в г. Красноярске Уполномоченный принял участие в работе XV Межрегионального форума предпринимательства Сибири. В Форуме приняли участие свыше 13 тысяч человек из 30 регионов России. Это представители государственных органов и бизнес-омбудсмены, общественных органи- заций, руководители, топ-менеджеры, собственники малого и среднего бизнеса, круп- ные бизнес-корпорации и другие представители бизнес-сообщества. Пленарное заседание форума было посвящено повышению конкурентоспособности продукции отечественных промышленных предприятий и развитию импортозамещения. В рамках форума состоялся круглый стол уполномоченных по защите прав предпри- нимателей на тему «Защита субъектов предпринимательской деятельности от наруше- ний со стороны государственных монополий». Участники круглого стола обсудили нарушения государственных монополий в сфе- ре закупок и энергетики, в том числе нарушения прав субъектов предпринимательской деятельности при осуществлении технологического присоединения, изменение регла- ментов предоставления услуг субъектам предпринимательской деятельности, вопросы формирования тарифов. В работе форума приняли участие бизнес-омбудсмены Новосибирской, Ярослав- ской, Кемеровской, Курской, Томской областей, а также Республики Тыва и Краснояр- ского края. • 24 – 28 октября 2016 года в г. Екатеринбурге сотрудник аппарата Уполномоченного принял участие в работе VIII Международного форума «Юридическая неделя на Урале». Форум является масштабной правозащитной и просветительской площадкой. В рамках Форума сотрудник принял участие в семинаре-презентации «Полезные электронные сервисы Федеральной службы судебных приставов для бизнеса», про- светительском семинаре «Участие в закупках для государственных и муниципальных нужд: работа над ошибками», круглом столе «Урегулирование споров между субъектами предпринимательской деятельности и органами публичной власти: договариваться или судиться, что дороже?», круглом столе «Необоснованная налоговая выгода и проявление должной осмотрительности налогоплательщика: теория и практика», круглом столе «О взаимодействии бизнес-омбудсменов с органами прокуратуры по защите прав и закон- ных интересов предпринимателей», круглом столе «Нотариат и бизнес: гарантии защиты прав или дополнительные издержки?». Участниками указанных мероприятий также стали представители органов государ- ственной власти различного уровня, представители органов прокуратуры, судейского сообщества, нотариальной палаты, юридической науки, практикующие юристы, в том числе адвокаты, субъекты предпринимательской деятельности и другие заинтересован- ные лица. • 8 – 9 декабря 2016 года в г. Москве Уполномоченный принял участие в работе VIII Всероссийской конференции уполномоченных по защите прав предпринимателей. На конференции обсуждены наиболее острые вопросы предпринимательской дея- тельности, приоритеты и дальнейшие шаги по повышению эффективности в вопросах обеспечения государственных гарантий защиты прав предпринимателей. Состоялся ряд сессий с общественными омбудсменами, представителями предпринимательских объ- единений и экспертного сообщества, были представлены лучшие региональные прак- тики в сфере оценки регулирующего воздействия, земельных отношений, оспаривания кадастровой стоимости земли и имущества. В рамках конференции проведены сессии с руководителями федеральных органов исполнительной власти: – с руководителем Федеральной антимонопольной службы России Игорем Артемье- вым, где обсуждалась стоимость электрической энергии в различных регионах и подхо- ды к тарифообразованию; – с заместителем руководителя Федеральной налоговой службы Даниилом Его- ровым, где обсуждались принципы работы налоговой инспекции и предложения по снижению административного давления на предпринимателей со стороны ведом- ства; – с генеральным директором АНО «Агентство стратегических инициатив по про- движению новых проектов» Андреем Никитиным, где была представлена информация о стандартах инвестиционной деятельности, рейтинге и планах АСИ по реализации целе- вых моделей, в которых предполагается участие уполномоченных; – с первым заместителем Генерального прокурора Российской Федерации Алексан- дром Буксманом, где обсуждались вопросы уполномоченных по самым острым и акту- альным проблемам, волнующим предпринимательское сообщество; – с заместителем руководителя Федеральной таможенной службы России Татьяной Голендеевой. В завершение конференции Борис Титов вручил награды адвокатам-экспертам на условиях pro bono на федеральном и региональном уровнях. В 2016 году Уполномоченным было направлено обращение в адрес Уполномоченного при Президенте Российской Федерации по защите прав предпринимателей Б.Ю. Титова с просьбой инициировать внесение изменений в Кодекс об административных правона- рушениях Российской Федерации в целях установления административной ответствен- ности за несоблюдение должностными лицами срока предоставления запрашиваемых региональными уполномоченными сведений, документов и материалов (письмо № РУП- 331 от 24.10.2016 г.). На территории Липецкой области 24 марта 2016 года Липецким областным Советом депутатов был принят Закон Липецкой области от 1 апреля 2016 года № 511-ОЗ «О вне- сении изменения в Закон Липецкой области «Об Уполномоченном по защите прав пред- принимателей в Липецкой области». При реализации данного предложения увеличится общее количество субъектов МСП, а соответственно, и объемы налоговых поступлений, а также сократятся расходы соответствующих бюджетов. Мнение Уполномоченного: 1. Федеральный закон № 159-ФЗ стоит сохранить в качестве отдельного норматив- ного правового акта, поскольку он регулирует специфические отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Фе- дерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства. Данный закон имеет богатую правоприменительную историю, которая позволяет проанализировать ошибки законо- дательного регулирования, выявить и устранить пробелы законодательного регулирова- ния с целью обеспечения реальной поддержки бизнеса. 2. Действие Федерального закона № 159-ФЗ, на взгляд Уполномоченного, целе- сообразно сделать бессрочным с целью предоставить субъектам МСП возможность долгосрочного планирования ими своего бизнеса с использованием арендуемого муни- ципального или государственного имущества. При этом необходимо внести изменения, описанные выше, с целью обеспечения реализации всех положений данного закона в том смысле, который в него заложен, и с целью избежать возможность иного толкования тех или иных его норм уполномоченными органами. 3. Из Федерального закона № 159-ФЗ следует исключить указание на дату, по со- стоянию на которую арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъекта МСП непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Пользование имуществом непрерывно в течение определенного установленного срока на момент подачи заявления о выкупе – три года (как сейчас или иной срок) – должно являться достаточным условием для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность. При этом срок, который необ- ходим для реализации права, может корректироваться и определяться исходя из целей поддержки бизнеса, сохранения уже существующих видов деятельности и субъектов. 4. Одно из условий, наличие которого сейчас необходимо для реализации пре- имущественного права, – это отсутствие арендуемого имущества в перечне имущества, предназначенного для передачи субъектам МСП на правах аренды. При этом закон (в ч. 2.1. ст. 9) предусматривает, когда это условие может быть не соблюдено (при нахожде- нии имущества в указанном перечне определенное время и определенный период арен- ды данного имущества на определенную дату). Данное условие, по мнению Уполномоченного, на сегодняшний день неактуально и является необоснованным препятствием для выкупа. Включение определенного имущества в указанные перечни в свое время, до приня- тия Федерального закона № 159-ФЗ, являлось одной из первых реальных мер поддерж- ки бизнеса, которое предусматривало возможность передавать в аренду имущество по льготной арендной плате на срок 5 лет и без проведения торгов. Наличие имущества в данном перечне не позволяло продавать данное имущество. Позже, когда приняли Федеральный закон № 159-ФЗ, наличие имущества в указан- ном перечне предусмотрели как препятствие к выкупу. Однако это нелогично. Ведь арен- датором данного имущества является именно тот, для поддержки которого изначально это имущество включали в указанный перечень. А с учетом условий по срокам аренды и т.д., которые были включены в текст Фе- дерального закона № 159-ФЗ, реализовать преимущественное право мог фактически только тот, кто арендовал данное имущество длительное время (как правило, с момента включения в указанные перечни или ранее). То есть одна мера поддержки бизнеса, существовавшая ранее, является препятстви- ем реализации другой, более современной меры поддержки того же самого субъекта этого бизнеса. В связи с этим Уполномоченный считает, что данное условие для реали- зации преимущественного права необходимо исключить. То есть если арендатор арендует помещение определенное время, надлежащим об- разом исполняет свои обязательства, то он заслуживает право на выкуп данного имуще- ства на льготных условиях. А сам факт передачи имущества в аренду уже подтверждает отсутствие необходи- мости у органов местного самоуправления и органов субъекта РФ использовать данное имущество в целях реализации соответствующих вопросов их компетенции и свидетель- ствует о невозможности нарушения их прав в связи с реализацией данными субъектами своего преимущественного права. Также Уполномоченный считает необходимым внести следующие изменения в Феде- ральный закон № 159-ФЗ: 1. Индивидуализация объекта аренды для целей последующего выкупа. На практике арендаторы государственного или муниципального недвижимого иму- щества часто сталкиваются с отказами уполномоченных органов в реализации преиму- щественного права на выкуп арендуемого имущества, мотивированными невозможно- стью обособления выкупаемого объекта (аналогичная жалоба от ИП есть и в производ- стве Уполномоченного). Пример судебной практики: Постановление 14-го арбитражного апелляционного суда от 24 декабря 2013 года по делу № Абб-4229/2013. Действительно, объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального за- кона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат госу- дарственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в от- ношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформи- ровано нежилое помещение как обособленный объект. Ст. 554 Гражданского кодекса РФ предусмотрено требование к предмету договора продажи недвижимости, в соответствии с которым в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижи- мого имущества. На практике получается, что когда имущество передается субъекту МСП в аренду, то требования к его обособлению одни и договор аренды проходит государственную реги- страцию, а позже, когда субъект подпадает под все критерии Федерального закона № 159-ФЗ и хочет выкупить это имущество, ему отказывают, так как арендуемая им часть помещения не обособлена. Ситуация абсурдна. Учитывая изложенное, Уполномоченный предлагает предпринять следующие шаги по пресечению нарушений прав предпринимателей при реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества: 1) Ужесточить требования к государственной регистрации договора аренды государ- ственного или муниципального недвижимого имущества и порядку заключения такого договора (соответствие передаваемого имущества требованиям ст. 130, 554 ГК РФ) та- ким образом, чтобы при наличии договора аренды недвижимого имущества арендатор имел возможность в бесспорном порядке осуществить выкуп арендуемого имущества, пусть и с возможным возложением на него затрат по кадастровому учету арендуемых помещений, проведение фактического обособления имущества – установка перего- родок, организация отдельного входа и др.), то есть чтобы арендатор мог планировать свои затраты и мог обоснованно рассчитывать на выкуп имущества при соблюдении иных требований. 2) Предусмотреть, что реализация преимущественного права арендатора государ- ственного или муниципального недвижимого имущества на приобретение арендуемого имущества не зависит от волеизъявления иных арендаторов такого объекта недвижи- мости – здания, помещения. При этом при передаче имущества в аренду с множествен- ностью лиц, на стороне арендатора, как обязательное условие предусматривать способ обособления части каждого из арендаторов, в случае его желания выкупить часть и при соблюдении иных требований и условий, предусмотренных Федеральным законом № 159-ФЗ. Решением данного вопроса может быть включение обязанности арендаторов одновременно с договором аренды недвижимого имущества заключать договор о по- рядке пользования объектом. Ведь когда имущество передается в аренду, данное действие выгодно и арендо- дателю, и арендатору, и именно на данной стадии целесообразно заранее обеспечить возможность реализации в будущем положений Федерального закона № 159-ФЗ для со- ответствующего арендатора в случае, если на момент возникновения желания выкупить имущество данный субъект будет отвечать требованиям данного Федерального закона. Фактически получается, что предприниматель, арендуя и добросовестно исполняя свои обязанности по договору аренды, несмотря на соответствие всем критериям, пря- мо предусмотренным Федеральным законом № 159-ФЗ, не может реализовать данное преимущественное право, что противоречит самой цели закона. И иногда только через суд добивается справедливости, обязывая арендодателя выделить арендуемое имуще- ство, осуществить его государственный кадастровый учет как обособленного имущества и продать его. Более того, в случае если одно помещение арендуется двумя и более предпри- нимателями и они подпадают под действие Федерального закона № 159-ФЗ, но хочет выкупить свою часть только один из них, то он также не может это право реализовать. Он должен либо совместно обращаться за выкупом со всеми остальными арендаторами в долевую собственность, либо никак. Это прямо не следует из положений закона, который таких ограничений не содержит. Однако такое ограничение содержится в Информационном письме Высшего Арбитраж- ного суда РФ №134 от 05 ноября 2009 года (далее – ВАС РФ), в котором ВАС РФ разъ- яснил данное требование. По мнению Уполномоченного, ВАС РФ в данном случае вышел за пределы своей компетенции, так как это не является разъяснением существующих правовых норм, а фактически является искажением буквального смысла этих норм, из которых прямо не вытекает данное ограничение. У ВАС РФ есть полномочие по внесению предложений о внесении изменений в Фе- деральные законы, если что-то не является, по мнению ВАС РФ, урегулированным, од- нако данным полномочием ВАС РФ в данном случае не воспользовался. А специфика любых документов ВАС РФ в том, что они воспринимаются многими су- дами как норма права. В то время как по закону Информационное письмо ВАС РФ носит лишь рекомендательный характер. 2. Порядок определения цены выкупаемого имущества. В силу ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ отчуждение имущества из государ- ственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собствен- ности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимо- сти и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федера- ции». В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оцен- ки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федераль- ным законом № 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления. В силу ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Учитывая правовую позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в Постановлении от 18.10.2012 года № 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества долж- на определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о ре- ализации им предоставленного Федеральным законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При этом в тексте самого Федерального закона № 159-ФЗ данного требования нет, что на практике приводит к разному мнению по данному факту. В связи с этим необходимо включить данное условие о порядке определения рыноч- ной стоимости (указать дату, на которую производится оценка) выкупаемого имущества в текст Федерального закона № 159-ФЗ (в частности, абз. 3 ст. 3).