Липецкая газета. 1996 г. (г. Липецк)

18 июля 1996 г. ИНОГО нет у н ас пути? ин форм аци я к р аз мышлению № 135 (1199) З Е М Л Я 1 ^ ПРОБЛЕМЫ • ПЕРСПЕКТИВЫ Вопрос о земле в России претерпев ает сл ожную эволюцию —от полной монополии госуд арства д о призн ани я частн ой собственнос­ ти н а з емлю и возможностей ее комм ерчес ко го исп ользования. Дей ­ ствующая Конституция РФ провозгласила равенство всех видов со­ бственности, в том числе — частной — перед законом. Ряд Указов президента России значительно расширил возможности приобре­ тения земли в частную собственность, предоставив это право, на­ равне с гражданами, юридическим лицам. На федеральном уровне и в регионах уже существуют и действуют документы, определяю­ щие как порядок продажи арендаторам их земельных участков, так и возможности ее коммерческого использования. Производственный кризис — слова, определяющие сегодня су­ ществование большинства российских предприятий. Как преодо­ леть его? Многие сейчас связывают надезкды с реализацией своего права выкупить землю под предприятием в частную собственность. Но еще далеко не все новые собственники приватизированных предприятий осознали, что аренда земли лишает их возможности вовлекать землю в активный хозяйственный оборот: продавать, за ­ кладывать, передавать в субаренду. А ведь именно эти операции открывают сегодня едва ли не единственную для предприятии воз­ можность улучшить финансовое положение, привлечь средства для модернизации производства, заинтересовать инвесторов... Правильное использование земель крайне важно для продолже­ ния реформ в России, поскольку только обладание правами част­ ной собственности на единый объект недвижимости позволяет стро­ ить нормальные рыночные отношения. В нынешних условиях всех хозяйствующих субъектов можно условно разделить на две группы: первая — реальные собствен ­ ники своего предприятия,^ вторая — все остальные. Первая группа осознала выгоды частной собственности и сумела сориентиро­ ваться в тяжелых экономических условиях, используя весь свой экономический потенциал и потенциал выкупленной земли. Вто­ рая группа — те, кто арендует землю или еще как-то владеет ею и продолжает бороться со спадом производства, снижением уров­ ня зарплаты, падением трудовой дисциплины старыми методами. Конечно, успехи есть у тех и у других, но если у первых они закономерные, то у вторых — скорее исключение из правил: госу­ дарство перестает давать льготные кредиты, поддерживать не ­ рентабельные производства и предприятия. “Глядя на быстрое развитие одних и экономическую деграда ­ цию других^ невольно приходищь к мысли о том, что выкуп земли — не стихийный процесс, а закономерный этап развития всех хо­ зяйствующих субъектов в усло­ виях рынка. То, что не все при ­ ватизированные предприятия выкупили свою землю, объяс­ няется скорее не отсутствием необходимых законодательно­ правовых норм, не нехваткой денег, а элементарным непо ­ ниманием руководителей вы­ год частной собственности на землю», — считает Юрий Бо­ рисов, директор петербургско­ го комбината “Северное сия ­ ние», первым в Санкт-Петер ­ бурге выкупившего свою зем ­ лю. Конечно, новый собствен ­ ник приобретает не просто участок суши — ценность земли опре ­ деляется не столько размерами, сколько теми правами и возмож­ ностями по ее использованию, которые получает новый владе­ лец. И возможности эти очень велики. КТО ПЕРВЫМ ЗАРАБОТАЛ 5 МИЛЛИОНОВ ДОЛЛАРОВ Например, сам комбинат «Северное сияние», занимающийся производством кондитерских изделий, выкупил 8000 кв, метров земли за 3 ,8 миллиарда рублей. Под гарантию земли ему удалось привлечь иностранного инвестора — голландский концерн «Юни- ливер», на средства которого началось строительство новых про­ изводственных линий. К настоящему времени инвестиционный про­ ект ^оке дал прибыль в размере 5 миллионов долларов. Вслед за «Северным сиянием» привлечь инвесторов под гарантию земель­ ного участка удалось таким предприятиям, как АО «Электросила» (Санкт-Петербург) — концерн «Сименс» (Германия), АО «Мотови- т» (Р( ются радиаторы для автомобилей «Жигули» новых модификаций. Началась разработка инвестиционного проекта по выпуску допол­ нительного количества этой п[эодукции, который, по замыслу со ­ здателей, должен был приносить прибыль в течение долгого пери ­ ода времени. Проектом заинтересовался «Промстройбанк», но пре­ жде чем приступить к реализации проекта, он потребовал от «Ра­ диатора» соответствующих гарантий. Тогда завод выкупил свой зе ­ мельный участок, заплатив 988 миллионов рублей за 27 гектаров земли. Сделка состоялась 4 декабря 1995 года. Сегодня уже фактически заканчивается строительство допол ­ нительной линии по выпуску радиаторов. Благодаря этому руко­ водству завода удалось сохранить рабочие места, которые из-за производственного кризиса попадали под сокращение. Руководст­ во «Промстройбанка» тоже довольно: у завода уже есть предвари ­ тельные заказы на данную продукцию. Ожидаемая прибыль, по его прогнозам, должна будет составлять 200% ежегодно. трех тысяч начали процедуру выкупа. Многие приватизированные предприятия, заинтересованные в новых возможностях хозяйствования, приобрели землю, несмотря на нехватку средств: данные свидетельствуют, что более половины собственников земли оценивали свое состояние во время выкупа как кризисное и определили землю как спасительную соломинку. Есть случаи выкупа земли в счет погашения долгов государства предприятиям. Особенно преуспели в этом в Оренбургской облас­ ти. Здесь руководители акционерных обществ сочли нужным не ждать средств от государства, а получить землю в собственность, чтобы стать полноценными хозяевами всего производства и ис­ пользовать землю в качестве гарантии для привлечения инвести­ ций. ПОЧЕМУ ВЫКУПАЮТ ЗЕМЛЮ? Данные свидетельствуют, что тремя главными мотивами выку- ЕФОРМЫ ДАЛИ ПРЕДПРИЯТИЯМ ПОЛНУЮ ХОЗЯЙСТВЕННУЮ СВОБОДУ дельно можно выделить только перспективу залога выкупленного земельного участка, на возможность которой указало 40% пред ­ приятий этого региона. Создание единого имущественного комплекса — основная по­ будительная причина выкупа земли для большинства предпри ­ ятий всех отраслей хозяйства. Привлечение инвестиций стало главным фактором для пред ­ приятий всех отраслей, исключая пищевую промышленность, тор ­ говлю, общественное питание и материально-техническое снаб ­ жение. Возможность получения инвестиций имела самое боль­ шое значение при принятии решения о вьи^пе земли для капита ­ лоемких предприятий машиностроения (77% машиностроитель­ ных предприятий). В среднем по промышленным предприятиям удельный вес этого фактора составил 65%. Основная побудительная причина выкупа земли для 78% пред ­ приятий пищевой промышленности — это реконструкция произ ­ водства. Создание нового производ­ ства — главная причина учас ­ тия в процессе приватизации лихинские заводы» (Пермь) — «Росинвес оссия), АО «Невский завод» (Санкт-Петербург) — «АВВ» (Швеция) и т.д. 25 МИЛЛИОНОВ РАДИАТОРОВ В ГОД - МЕНЬШЕ, ЧЕМ Н УЖ НО Наряду с иностранными инвесторами многие российские бан ­ ки увеличили инвестиции в производство. Конкретный пример — завод «Радиатор», расположенный в г. Бугуруслане Оренбургской области. Это крупное промышлен- КА К УВЕЛИЧИТЬ КУРСОВУЮ СТОИМОСТЬ А КЦ И Й ПРЕДПРИЯТИЯ Привлечение инвестиций под залог земли — не единственный способ ее коммерческого использования. Так, почти все предпри ­ ятия увеличили уставной капитал за счет выкупа земли и улучшили структуру баланса. Это позволило им обеспечить рост эмиссион ­ ного дохода от выпуска и реализации дополнительных акций. На ­ пример, курсовая стоимость акций АО «ЛОМО» (Санкт-Петербург) после выкупа земли сразу вьюосла в 2,1 раза, а АО «Мотовилихин­ ские заводы» (Пермь) — в 1,7 раза. Есть предприятия, которые внесли свой участок в уставной фонд нового предприятия, расширив направления деятельности и уста ­ новив новые хозяйственные связи. Например, АО «Северная верфь» (Санкт-Петербург) выкупило 7,5 га земли и использовало их в ка ­ честве вклада в уставной капитал АО «Западная компания», кото­ рое собирается строить на этой территории мини-порт. Ориенти ­ ровочная стоимость проекта равна 50 миллис Земельный участок, находящийся в собственности, можно про­ дать другому физическому или юридическому лицу. Так, АО «По­ зитрон» (Санкт-Петербург), ставшее собственником территории в ное предприятие специализируется на выпуске радиаторов и дру­ гих деталей для автомашин...Годовой-.объем производства-^ 25 миллионов радиаторов. В 1992-1993 году завод переживал тяжелейший кризис, свя­ занный с износом оборудования. Неудачные попытки привлечь инвестиции для модернизации производства заставили специа ­ листов завода всерьез задуматься о будущем: что и как нужно сделать, чтобы сформировать у банков заинтересованность во вло­ жении средств в уже фактически убыточное предприятие. И вы­ ход был найден: предприятие решило выкупить свой земельный участок и сформировать таким образом гарантии для привлече­ ния инвестиции. Проведя маркетинговое исследование, специалисты пришли к выводу, что повышенным спросом на российском рынке пользу- 5 га, продало 8600 кв, м земли производ­ ственному кооперативу «Электронимпекс» за 200 миллионов рублей. Это значительно пре­ вышает затраты самого «Позитрона» по пер ­ воначальному выкупу. Примеров залога земельного участка пока немного: наиболее известный сл^ай — пред ­ оставление «Абибанком» крупного кредита НИИ Галургии (Санкт-Петербург). Не только .приватизированные предпри­ ятия, но и банки становятся собственниками своей Земли (другой земли выкупить они не имеют права). К середине 1996 года несколь­ ко крупных банков подали заявки на выкуп земельных участков. Первым российским банком-собственником земли стал «Про ­ мстройбанк», выкупивший в Санкт-Петербур ­ ге участок площадью 2500 кв. метров за 400 миллионов рублей. В целом по стране более 2 тысяч круп­ ных коммерческих предприятий воспользо­ вались своим правом на землю. Еще более па земли стали: создание единого имущественного комплекса (57% предприятий), привлечение инвестиций (45%) и развитие нового производства (40%). Возможность сдачи земли под залог либо в аренду, а также возможность продажи земельного участка оказались по значимос­ ти на четвертом, пятом и шестом местах. Наименьшее количество предприятий собиралось выкупать земельные участки, чтобы по­ том изменить способ использования земли. Доминирующие причины выкупа различаются по регионам. Для предприятий Санкт-Петербурга основной фактор выкупа земли — создание единого имущественного комплекса, проведе­ ние реконструкции и модернизации производства (57% респон­ дентов) а также дополнительная возможность привлекать инвес­ тиции (38%). Данный выбор вполне понятен, поскольку Санкт-Пе ­ тербург — один из наиболее привлекательных в инвестиционном плане регионов страны, обладающий мощным промышленным и производственным потенциалом. 82% предприятий Пермской области, участвовавших в опросе, приняли решение о выкупе земли, рассчитывая осуществить рас­ ширение производства и новое строительство. Все предприятия Псковской области и 88% респондентов Ярос­ лавской области важнейшим фактором выкупа земли считают получение возмож­ ности провести модернизацию и рекон ­ струкцию производства. Ярославская область — единственный регион, где 33% предприятий хотят сдать выкупленную землю в долгосрочную аренду, чтобы получить дополнительные денежные средства и улучшить тем са ­ мым свое финансовое положение, В Новгородской и Владимирской о б - ' ' ластях, в отличие от всех Других регио­ нов, большая часть предприятий реши ­ ла выкупить земельные участки, чтобы иметь более благоприятную возможность для привлечения инвестиций. Около 33% оказались заинтересованы в получении кредита под залог выкупленных участков земли. Несколько размытой оказалась кар­ тина мотивов приватизации земли у предприятий Архангельской области. От- Ча с тная собственность на землю приведет к более разумному и продук тивному ее использованию 32,9 2.1 Нет Не П Т Н Р Т И П И шеи мере — в промышленное- ти (35%), в том числе в маши ­ ностроении. Сдача земли под залог, как побудительный мотив выкупа, в меньшей степени обуслови­ ла действия предприятий пи ­ щевой промыш леннос ти и предприятий торговли. Продажа земельных участ ­ ков рассматривалась в качестве главной причины весьма неболь­ шой долей предприятий всех отраслей. Для 30% опрошенных строительных предприятий и 67% пред ­ приятий транспорта возможность сдачи земли в долгосрочную аренду — одна из основных побудительных причин выкупа. НАПРАВЛЕНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ Наибольшую практическую реализацию получили «производ­ ственные» мотивы выкупа земли. Эта позитивная тенденция под ­ тверждает устойчивое намерение предприятий активно исполь­ зовать земельные ресурсы в хозяйственной деятельности. Так, модернизация производства осуществляется на предприятиях всех отраслей хозяйства. Инвестиционная активность на основе при ­ ватизации земли оказалась в большей мере характерна для про ­ мышленных предприятий, и прежде всего для машиностроения (83% машиностроительных предприятий сумели привлечь инвес­ тиции). Достаточно высок процент промышленных предприятий, которые организуют новое производство. Любопытно, что все способы реализации земельного участка на вторичном рынке — аренда, залог и продажа земли'— наблю­ даются только в строительной отрасли. Продажа земли осущес ­ твляется предприятиями промышленности — 9% промышленных предприятий, в том числе — в пищевой 17%, а также в торговле (20% ). Активно сдают землю в долгосрочную аренду предприятия строительства (50% по группе) и транспорта (75%). Среди про­ мышленных предприятий интерес к аренде земли оказался ниже — 12% предприятий стали арендодателями земли. После приватизации земли увеличилось число предприятий, сдавших землю в аренду. Число предприятий, которЬ[е смогли получить кредит под залог выкупленной земли, наоборот, оказа ­ лось меньше первоначальной величины. Сдать-землю в залог смог­ ло только 4 ,4% предприятий, а намеревались, сделать это 20% предприятий. Число предприятий, которые продали свои земельные участ ­ ки, практически совпало с общим числом предприятий, планиро­ вавших сделать это до выкупа земли (и составило 9%). Обобщая, можно утверходать: явных препятствий приватиза ­ ции сегодня нет. Всевозможные «но»— явления временные, свя­ занные большей частью лишь с тем, что рынок и соответствую­ щая ему деловая инфраструктура только развиваются. Земля же постоянна. Владение ею — это свобода выбора, экономического и финансового маневра. Земельный кодекс РФ, принятый Госду­ мой, отклонен Советом Федерации вви^у не ­ согласия с целым рядом его положении, про­ тиворечащих Конституции, и поскольку этот документ не соответствует требованиям , предъявляемым к подобного рода своду з а ­ конов. Главное, представленный документ не позволял гражданам в полной мере реали ­ зовать свое право «иметь в частной собствен­ ности землю» — право, закрепленное Консти­ туцией Рф, одобренной на всенародном ре ­ ферендуме 1993 года. Окончательное реше ­ ние верхней палаты парламента не оставило Думе никакой надежды на прохождение дан ­ ного проекта Земельного кодекса в его ны­ нешнем виде. Итак, переворачивается еще одна страница волнующего романа на тему о токе может ли земля быть предметом купли-продажи. Одни герои этого романа неустанно доказывают, что без полноцен­ ного рынка земли, без права купли-продажи и свободного распоряжения землей реформы не ­ возможны. Их оппоненты с не меньшим упорст ­ вом твердят, что землю продавать и покупать не ­ льзя, иначе богатеи, в том числе иностранные, растащат «родину» по кускам. Пока стороны спо ­ рили, страна продолжала жить своей жизнью — была принята Новая конституция, законодатель ­ но провозгласившая и закрепившая право граж ­ дан и их объединений иметь землю в собствен ­ ности и отменившая прежний Земельный кодекс, который перестал соответствовать требованиям новых общественно-экономических отношении. Рынок недвижимости перестал быть отвлеченным понятием и постепенно начал приобретать циви­ лизованные формы. За прошедшие несколько лет в стране наработана основательная законодатель­ ная база, состоящая из целого ряда законов и указов президента, дополненных многочисленны­ ми нормативными документами местных органов власти. Однако потребность в основополагающем, всеобъемлющем законодательном документе, ре ­ гулирующем весь комплекс вопросов, связанных с землевладением,землепользованием, обеспе ­ чением прав владельцев и пользователей в но­ вых экономических условиях, не стала меньше. Результатом почти пятилетней работы законода ­ телей стал тот вариант Кодекса, который признан неприемлемым верхней палатой парламента и президентом. Что ж е / 1 альше? Не создается ли в результате очередной задержки с принятием ос ­ новного свода земельных законов некоторого пра­ вового ва 1 ^ м а в этой наиважнейшеи сфере эко ­ номики? Вопрос не праздный, поскольку этот довод вовсю использовался противниками част ­ ной собственности на землю, саботировавшими приватизацию под предлогом ожидания приня­ тия Земельного кодекса, который якобы должен был запретить, среди прочего, приватизацию зем ­ ли предприятиями в городах. Как это стало те ­ перь очевидным,Земельный кодекс нуждается и подвергнется коренной переработке. Прежде всего нужно со всей определенностью заявить, что о правовом вакууме не может быть и речи, поскольку многие аспекты деятельности на земельном рынке регулируются положениями Конституции, Гражданского кодекса и целым ря­ дом указов президента и федеральных законов, принятых в последние годы. Центральное место среди них занимают «Основные положения госу­ дарственной программы приватизации госудащ ственных и муниципальных предприятии в РФ после 1 июля 1994 года». С принятием этого до ­ кумента предприятия получили реальную возмож­ ность выкупить свою землю и таким образом со ­ здать мощную базу для своего дальнейшего раз ­ вития и не преминули воспользоваться им. Конечно, переработка Земельного кодекса потребует немало времени,но это не значит, что процесс передачи земли в собственность должен замереть в состоянии неопределенности, ь от ­ клонен иемпроектаЗемельного^^<одекса^^м^ сказать, что достигнута полная определенность и законодатели должны найти в себе силы осоз ­ нать реалии сегодняшнего дня и преодолеть врожденное чувство неприязни к таким поняти­ ям, как «собственник земельного участка», "зем­ левладелец», «залог недвижимости», «свобод­ ная купля-продажа земли» и др. Потребуется немало времени, чтобы продумать все в дета ­ лях, А пока поживем без Земельного кодекса. В конце концов, в мире благополучно существуют страны (например Англия, Германия, Голланди^, вообще не имеющие Земельного кодекса, но об­ ладающие набором хорошо продуманных и ре ­ ально действующих законов, регулируюгиих раз ­ личные сферы земельных отношений. Россия сегодня имеет достаточно наработанную зако ­ нодательную базу в области приватизации зем ­ ли и развития рынка недвижимости. И тот, кто хотел и умел ее грамотно использовать, смог добиться осуществления своих прав. Конечно, имеющиеся на сегодняшний день законы в области земельных отношений не спо­ собны перекрыть все лазейки в законодатель­ стве, пользуясь которыми противники реформ пытаются препятствовать рыночному перерас ­ пределению земельной собственности в руки тех, кто на ней непосредственно работает и зна ­ ет, как распорядиться землей максимально эф­ фективно. Но Закон — на стороне истинного хо­ зяина земли. И те предприятия, которые смело и бескомпромиссно включились в борьбу за свое право владения, пользования и распоряжения земельными участками, сумели, опираясь на имеющуюся законодательную базу, добиться в судах удовлетворения своих требований. Так, на­ пример, арбитражный суд удовлетворил иск АООТ «Маяк» (Химкинскии спортивный комплекс) к Фонду имущества Московской области. План приватизации «Маяка» предусматривал выкуп земельного участка площадью 9 ,29 гщ на кото­ ром располагается комплекс. Мособлкомиму- щество оценило его в 133,6 миллиона рублей. Однако когда весной 1994 года ( тогда в Мос ­ ковской области еще не было принято положе­ ние, регламентирующее передачу земли в со ­ бственность приватизированным предприятиям) подало заявку о выкупе земли в Фонд имущес ­ тва области, последний отказался удовлетво­ рить ее, сославшись на отсутствие соответству­ ющих нормативных актов, принятых администра­ цией Московской области. Адвокаты истца лег ­ ко опровергли доводы ответчика, сославшись на целый ряд документов и прежде всего Указ президента РФ от 25 марта 1992 года «О про­ даже земельных участков гражданам и юриди­ ческим лицам при приватизации государствен­ ных и муниципальных предприятий» и уже упо­ минавшиеся «Основные положения государ ­ ственной программы приватизации госудащ ственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 года». Конечно, имеющиеся законы далеко не все ­ объемлющи и не «покрывают» весь спектр про­ блем, связанных с владением и пользованием землей. Сделать предстоит еще очень много. Но главное, определить дальнейшую стратегию — переписать Земельный кодекс заново или во­ обще отказаться от него в пользу ряда специ ­ альных законов. Тогда необходимо активизщ ровать работу в Думе над законопроектами «О землях городов и других поселении» и «О зем ­ лях сельхозназначения», которые в случае их принятия вполне смогут выполнять функции З е ­ мельного кодекса. Если два эти закона допол ­ нить законами «Об ипотеке», «Об оценочной де ­ ятельности», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и рядом других, то будет создана стройная сис ­ тема регулирования отношений в сфере земель­ ной собственности. В любом случае право со ­ бственности на землю будет реализовано. Л . н и т к о . Активный процесс выкупа зем ­ ли приватизированными предпри ­ ятиями в России идет чуть более года, хотя государство начало пер ­ вые продажи еще в 1992 году. На сегодняшний день около двух ты­ сяч предприятии уже вы 1 ^пили свои земельные участки об^щей пло ­ щадью более 10 тысяч гектаров. Всего же под приватизированными п р ед прия тиям и н ахо д и тс я 3 ,5 млн.га. Это именно тот объем зе ­ мельных участков, который на се ­ годняшний день может быть пере ­ дан в частную собственность. И именно он представляет особую ценность. И вокруг именно этой земли разгораются страсти. В настоящее время выкуп земель­ ных участков осуществляется в 78 субъ­ ектах РФ. В 18 регионах введен зако ­ нодательный запрет на приватизацию земли, но в 6 из них выкуп все равно осуществляется. Известно: несовер ­ шенство законодательства компенси ­ руется его плохим исполнением. И на­ оборот: когда что-то нужно для дела, то это происходит несмотря на проти ­ водействие чиновников. Несмотря на то, что процесс выку­ па земли за последний год значитель­ но активизировался, его потенциал еще не использован. Из 118789 при­ ватизированных предприятий правом на выкуп своей земли воспользовались лишь ' ^ ь более двух тысяч.. Но еще более 3 тысяч уже начали оформление документов на выкуп. Определяются «осторожные», кото­ рых вводили в заблуждение разъясне­ ния будто новый земельный кодекс з а ­ претит приватизацию. Теперь же оче­ видно, что лишить предприятия их кон­ ституционных прав на землю не удаст- Проведя массовую приватизацию, Россия получила огромное количество собственников, в полной мере не яв­ ляющихся хозяевами той собственнос­ ти, на которую они рассчитывали.«Их» предприятие находится на чужой зем ­ ле (арендованной или находящейся в пользовании) и как единый объект не­ движимости, включающий землю и строения, не существует. Юридически приватизированные предприятия «ви­ сят в воздухе» — стало быть, и со ­ бственность на такое предприятие до ­ статочно эфемерна. Как может пред ­ приятие распоряжаться и пользовать­ ся своим имущественным комплексом, если оно не знает, какова будет арен ­ дная плата завтра? Как оно должно ра ­ ботать, если его собственники не уве­ рены, что через некоторое время взвинченная арендная плата не поста­ вит предприятие на грань банкротст ­ ва? Принимая решение о продаже зем ­ ли, государство руководствовалось целью вовлечения в оборот огромных ресурсов материальных ценностей. От ­ давая землю предприятиям, государ­ ство стремится повысить заинтересо ­ ванность собственника в инвестирова­ нии— появляется гарантия сохраннос­ ти этих инвестиций. Предприятия, вы­ купившие землю, демонстрируют, как повышается эффективность земл е ­ пользования. Так как, владея землей, предприятие получает возможность са ­ мофинансирования — земля, как на ­ иболее ценное имущество, может быть использована в качестве залога при по­ лучении кредита для расширения про ­ изводства, реконструкции и нового строительства и как гарантия для парт­ нера или инвестора. Понимая все это и считая выкуп земли естественной процедурой при­ обретения прав на свое имущество^ продприятия буквально всех отраслей и областей занялись оформлением со­ ответствующих документов, порой пре­ одолевая серьезные барьеры. Продажей земли фактически завер­ шается передел собственности, и про­ цесс выкупа столкнулся с активным со ­ противлением чиновничества. Дело в том, что при передаче земли в со ­ бственность чиновники теряют рычаги давления на гюедприятие. А с приви­ легией что-либо разрешить или запре ­ тить чиновнику расстаться очень нелег­ ко, Вот и приходится предприятиям вы­ купать свою землю даже через суд. По всей России прокатилась волна судебных разбирательств между пред ­ приятиями, желающими выкупить зем ­ лю, и местными властями, попытавши­ мися воспрепятствовать этому. Первые победы предприятий, отстоявших свое право на землю, приходятся еще на начало 1995 года. Наиболее яркая из них — суд между екатеринбургским АО «Верх-Исетскии металлургический за ­ вод» и Фондом имущества Свердловс­ кой области, состоявшийся в сентяб­ ре прошлого года. Суть конфликта в том, что Фонд имущества отказал предприятию в при­ ватизации земли, ссылаясь на отсут­ ствие в России нормального земель­ ного законодательства. АО решило оп ­ ротестовать решение Фонда имущес­ тва. На основании того, что право час­ тной собственности на землю гаран ­ тировано действующей Конституцией РФ, а Указ президента РФ N“1535 рег ­ ламентирует механизмы его реализа­ ции приватизированными предприяти­ ями, оно подало заявление в суд с тре ­ бованием разрешить выкуп земли. Изу­ чив действующее земельное законода­ тельство, суд удовлетворил требование истца. В результате «Верх-Исетский металлургический завод» выкупил 124 га земли примерно за 400 миллионов рублей. Другой пример — история с влади­ мирским АО «Владавторесурс». Суть почти та же: акционерное общество заключило договор купли-продажи земли с областным Фондом имущест­ ва без согласования с городской ад ­ министрацией. Поскольку предприятие находилось на территории города, где приватизация земли была запрещена, землю у «Владавторесурса» админис­ трация решила изъять. АО смело оп ­ ротестовало решение городской адми­ нистрации в суде и тоже выиграло про­ цесс. Подобные случаи были в Ярослав­ ской, Тверской, Пермской областях и других регионах России, где процесс приватизации земли шел медленно по вине местных властей. Безусловно, большую роль сыграла возрастающая экономическая и юридическая грамот ­ ность предпринимателей, убедивших­ ся в ценности земли и в том, что су ­ ществующей законодательно-норма ­ тивной базы достаточно для выкупа. В результате процесс выкупа зем ­ ли предприятиями идет сегодня по всей стране — от Калининграда до На­ ходки, Е. ЧИРКОВ. Е М Е Л Ь Н Ы Й К О Д Е К С ОЛ ЕЕ Д В УХ ТЫ СЯЧ ПРЕД ПРИЯТИЙ РОШ ЕССНОНШ РЫНКА 1 ЕД 1 ИЖИМНСТН О Т К Л О Н Е Н . Ч Е Г О Ж Д А Т Ь ? ш В Ы К УП И Л И с в о ю З ЕМ Л Ю 1] Г 0 Т 1 ВЫ К РЙБ 1 ТЕ С 1 РЕД 1 РИЯПЯМ Н Как известно, экономика любого госу­ дарства держится на трех китах — рынке капиталов, рынке труда и рынке недвижи­ мости. Все они, естественно, взаимо ­ связаны и представляют собой определен­ ную совокупность, составляющий единый механизм. В условиях становления рыноч­ ной экономики обычно происходит ломка старых и установление новых связей. Для нашей страны этот процесс достаточно но­ вый, так как до последнего времени офи­ циальный рынок недвижимости практичес­ ки отсутствовал, а «черный рынок» не спо­ собствовал созданию инфраструктуры ци­ вилизованных услуг, представляющих ос ­ нову взаимосвязей. Тем не менее в России понятие «ры­ нок недвижимости» уже существует и фор­ мируются новые отношения между учас­ тниками этого рынка, вовлекая все новых и новых по мере развития института част­ ной собственности. С точки зрения рынка капитала недвижимость представляет до ­ статочно серьезный источник дохода, при­ чем не только за счет сделок купли-про­ дажи, но и за счет грамотного управления недвижимостью. Многие крупные фирмы и банки обычно предпочитают хранить свои средства в недвижимости. Доход прино­ сит как коммерческое использование не­ движимости, так и ее постоянный стоимос­ тной рост. Безусловно, это возможно толь­ ко в том случае, если к этому процессу при­ влечены профессионалы. Понятия посредник, продавец недви­ жимости, существовавшие на «черном рын­ ке» и представляющие собой людей, за ­ нимавшихся операциями с недвижи ­ мостью, но далеко не профессионалов, стали заменяться на понятия-специальнос­ ти: риэлтор, оценщик, девелопер, управ­ ляющий недвижимостью. Опыт экономи­ чески развитых стран показывает, что без участия этих специалистов не проходит на рынке недвижимости ни одна операция. Во многих странах на законодательном уров­ не закреплено, что сделки должны прово­ диться только через этих специалистов, что позволяет в случае различных нарушений и злоупотреблений привлечь к ответствен­ ности конкретного человека. В чем сейчас могут помочь професси­ ональные участники рынка недвижимости физическим и юридическим лицам? В основном при операциях с недвижи­ мостью сейчас приходится сталкиваться с риэлторами и риэлторскими фирмами. Ри­ элторская деятельность представляет со ­ бой проведение операций с жилыми и не ­ жилыми помещениями и земельными учас­ тками (купля-продажа, сдача в аренду, об­ мен, подготовка к проведению конкурсов и аукционов). В настоящее время этот вид деятельности подлежит лицензированию и является наиболее развитым. Сегодня все усилия риэлторов направлены в основном на обслуживание рынка квартир, однако они готовы заниматься и недвижимостью предприятий. Вторым достаточно распространенным видом деятельности является оценка не­ движимости. Любая сделка основывается на стоимости объекта. Точное определе­ ние цены покупки или продажи позволяет грамотно совершить ту или иную сделку или залог. Специалисты, определяющие реальную цену объекта недвижимости, на­ зываются оценщиками. Они могут опреде­ лять не только стоимость объекта, но оце ­ нивать деятельность того или иного пред­ приятия, рассчитывать возможную прибыль при усовершенствовании технологическо­ го процесса, рассчитать необходимые ин­ вестиции в недвижимость. Девелопмент — это процесс развития территории и подготовки земель и объек­ тов с целью их нового использования. Практически девелопмент является един­ ственной альтернативой существующей системы государственного инвестирова­ ния. По мере его развития и углубления реформ девелоперы должны полностью обеспечить полноценный инвестиционный процесс. В настоящее время в некоторых крупных городах уже работают финансо­ во-строительные корпорации, выполняю­ щие весь комплекс работ по организации процесса инвести_рования и строительст­ ва с последующей реализацией на рынке объектов недвижимости. Новым и безусловно перспективным направлением на рынке недвижимости яв­ ляется такой вид деятельности, как управ­ ление недвижимостью. Развитие этого на­ правления связано с увеличением количес­ тва недвижимости используемой в ком­ мерческих целях. К данной недвижимости относятся: промышленные предприятия, офисные и складские комплексы, гостини­ цы, доходные жилые дома, коттеджные по­ селки, рынки и торговые центры. Задачи специалистов-управляющих недвижи ­ мостью состоят в разработке и реализа­ ции программы коммерческого использо­ вания объекта недвижимости. При этом они должны обеспечивать собственнику недви­ жимости определенный доход от коммер­ ческого использования, планировать струк­ турную перестройку и технологическое пе ­ ревооружение объекта недвижимости. Безусловно, процесс формирования новых услуг на рынке недвижимости толь­ ко начат и не многие пользуются ими. Од ­ нако становление института частной со ­ бственности на землю и объекты недви­ жимости заставляет задуматься о ее на­ илучшем использовании и эффективности вложений. Специалисты предполагают, что в скором времени произойдет всплеск ак ­ тивности на рынке недвижимости. По ряду причин в особенности это касается про­ мышленной недвижимости. Первая причи­ на заключается в том, что законодатель­ ная база для проведения различных опе ­ раций предприятии уже подготовлена и позволяет их осуществлять. Вторая — ста ­ тистика показывает, что у большинства предприятий существуют излишки земли, здании, строении и сооружений. Держать их просто на балансе как минимум беспол­ езно. Эффективное же их коммерческое использование (элементарная сдача в аренду, залог) или даже продажа может позволить предприятиям как минимум пок­ рыть расходы, а при должном развитии со ­ бытии принести значительную прибыль, до­ статочную не только для модернизации производства, но и для расширения дея ­ тельности. Е. НЕЙМАН, председатель Московского отд. Российского _____________ общества оценщиков. Диаграммы отражают результаты социально-психологического иссле­ дования, проведенного в начале 1996 г. исследовательским центром «Мос­ ковская консультативная группа». Опрос проводился по выборке, репре­ зентирующей население России. Количество опрошенных составило 1,5 тысячи человек. Материалы полосы подготовлены информационно-консультативным цен­ тром «Земля и недвижимость». 103012, Москва, ул. Варварка, 14. Теле­ фон: (093) 298-46-22, факс: 298-48-11.